أزمة السكن السعودية

أزمة السكن السعودية التي يتحدث عنها الناس كثيراً اليوم، يقصدون بها "عدم قدرة الفرد على تملك مسكنه الخاص بيسر"، ولا يقصد بها عدم وجود مساكن، كما قد يتبادر الى الذهن. فأزمة السكن شيء وأزمة تملك المسكن شيء آخر.

السعودية على مدى العشر سنوات الأخيرة قامت فيها تنمية عمرانية كبيرة (يسميها البعض بالطفرة الثانية، منذ 1424هـ تقريباً )، أنشئت الكثير من الأحياء السكنية واتسعت رقعة المدن وظهرت مدن جديدة (مثل المدن الاقتصادية والتي بها مناطق سكنية متكاملة)، لذا فإن المساكن موجودة وقد يكون كثير منها خالياً، ومن السهل  مراجعة آخر إحصاء سكاني لمقارنة عدد المساكن بعدد الأسر. فلماذا لا يستطيع المواطن تملك مسكنه.

عدم قدرة المواطن العادي على امتلاك مسكنه هي بسبب ارتفاع قيمة شراء المساكن بالمقارنة مع دخل المواطن وبصورة مبالغ فيها كثيراً. مع العلم أن إحدى القواعد الأولية في علم الاقتصاد تقول "أن سعر السلعة يجب ألا يزيد عن القدرة الشرائية للمستهلك وإلا تعرضت للكساد". اذا كانت هذه قاعدة اقتصادية صحيحة (وقد أجمعت النظرية والتطبيق على صحتها) فلماذا يحدث عندنا العكس؟. سعر السلعة (العقار) يرتفع كثيراً عن قدرة المستهلك (المواطن) ولا تتعرض السلعة للكساد، بل تتجه صاروخياً للإرتفاع!!

قد يكون فشل هذه القاعدة الاقتصادية في سوق العقار أسباب كثيرة، لكنني أرى أن أبرز أسباب هذا الفشل بإختصار في سوقنا السعودي هو: زيادة طلب من قبل غير المستهلك (المستثمر وليس المواطن)، أدى الى قلة المعروض وإحتكار البعض. وتفصيل ذلك كالتالي..

مع بداية الطفرة الاقتصادية الثانية، أخذت إيرادات الدولة في الإزدياد لأسباب كثيرة فتوجهت الحكومة لسياسة توسيع الانفاق وزاد معه انفاق واستهلاك القطاع الخاص والفردي، فتوجهت معظم هذه الثروات لسوق الأسهم التي كانت قناة استثمار استوعبت معظمها. بعد أزمة الأسهم اتجهت هذه الأموال الضخمة للاستثمار بصورة كبيرة في قطاع العقار خاصة الأراضي. هذه الزيادة في الطلب على العقار كان المستهدف منها غالباً تخزين رؤوس الأموال وليس الاستثمار بها (كالتطوير العقاري او حتى المضاربة) مما أدى الى تراجع المعروض بشكل كبير مع الزمن. في حين لم يكن ينشط في السوق إلا المضاربون والمحتكرون من حين لآخر.

السوق العقاري بهذه الصورة (زيادة طلب، قلة عرض، احتكار) هو سوق متجه الى ارتفاع السعر دون شك. فكيف اذا كان يتنافس على الطلب في السوق نوعين من طالبي العقار: المستثمرين في الهكتارات والقطع الكبيرة (نقداً)، والأفراد طالب السكن بالقطعة (دين). هذه السوق فيها منافسة غير متوازنة لا في الأهداف ولا الامكانات. أدت زيادة طلب المستثمرين على الهكتارات الى رفع سعر القطع الصغيرة، فأصبح طالب السكن يواجه احتكاراً من طرفين كبار المستثمرين وتجار القطع، حتى أنه في بعض المدن أصبح كبار المستثمرين يتنافسون على البلكات (مجموعة متلاصقة من القطع السكنية) ؟!.

السعر بالنسبة للمستثمر او التاجر يعني التكلفة فهو يضيف عليها نسبة ربح معينة وفي الغالب يكسب، اما طالب السكن فزيادة السعر بالنسبة له هي زيادة تكلفة تباعد بينه وبين التملك كلما زادت وهي أصلاً تتعدى قدرته الشرائية بعشرات الأضعاف. فالمستثمر والتاجر إن وجدا السعر مجدياً معوضاً إشتريا وإلا فلا، أما طالب السكن (المواطن) فهو مضطر لقبول السعر إلم يجد أقل منه، حتى لو تحمل ثمنه ديناً مضاعفاً يمتد لعشرات السنوات.

عندما يصل الوضع في السوق الى هذا المستوى المنافسة فأرى أن الحل الأجدى هو تدخل جهة ثالثة تساعد على حل أزمة الاحتكار وارتفاع السعر، وهي الحكومة فالسكن سلعة أساسية لا يجوز أن تترك لتحكم او احتكار دون ضبط أو رقابة. الهدف من تدخل الحكومة لابد أن يكون اساساً لإعادة توازن السوق بحيث يخرج منه غير المستهلك والتاجر (أعني اخراج المستثمر) ويمنع الاحتكار من السوق. وأهم الخطوات التي تساعد على تحقيق هذا الهدف هي زيادة القطع والمساكن الحكومية كمنح أو قروض. وهذا سهل على الحكومة فهي تملك اقطاعات كبيرة داخل المدن تابعة للعديد من الوزارات وهي غير مستغلة. كما يمكنها بناء المساكن مباشرة او شرائها من المطورين وبيعها بأسعار متزنة تجبر أسعار العقارات المماثلة في السوق على التراجع. والحلول في هذا المجال كثيرة ليس هذا محلها.

سوق العقارات سوق كبيرة مؤثرة على الاقتصاد العام والخاص، فلا يجب أن تترك دون رقابة او تنظيم. لا نقول أن المتاجرة او الاستثمار في العقارات ممنوع او محرم، لكن المسكن سلعة أساسية لابد من توفيرها لطالبيها بأيسر السبل. ليستثمر من يريد في العقارات التجارية والصناعية والخدمية والتطوير مما يضيف قيمة اقتصادية على البلاد لكن الإدخار في "التراب" سيؤدي دون شك "للخراب".

المزيد →

قصة الأرض.. عقدة الأزمة والحل

عندما يطرح سؤال عن سبب أزمة العقار او تملك السكن، تظهر الكثير من الاجتهادات والتحليلات التي في معظمها صحيحة كسبب من أسباب الأزمة وليست المسبب لها. إن السبب الأول والرئيسي في هذه الأزمة هو "الأرض" وبمعنى أدق "سوء توزيع الأراضي على المواطنين". آثار هذه الأزمة كثيرة لم تقتصر على عجز المواطن عن تملك مسكنه بل امتدت لتصل الى تضخم أسعار كافة أنواع العقارات فتضخمت بالتالي تكاليف استخدامها مما أضر بكافة القطاعات الانتاجية في البلاد.

سوء توزيع الأراضي سياسة حكومية قديمة لم تكن الحكومة في حينه تتوقع أن ينتج عنها كل هذه الأزمات. والكلام في هذا الآن هو لمعرفة مكمن الخلل وتحل المشكلة بالصورة الصحيحة. وسنورد في ما يلي ملامح مختصرة عن هذه السياسة ومتى بدأت وشيء من آثارها.

منذ بداية الطفرة السعودية الأولى (1390هـ) وعلى مدى عقدين من الزمان تقريباً، كانت سياسة تنمية المدن مكونة من أحياء قديمة وأخرى مستحدثة (مخططات) محدودة العدد، أما سياسة الاسكان فكانت اعطاء منح سكنية فردية للمواطنين بالإضافة لقرض من البنك العقاري، الى هنا فقد كانت السياستين ناجحتين، لكن المشكلة ظهرت مع سياسة المنح الإقطاعية الهكتارية (التي كانت تخصص الأمراء) حيث كثرت المساحات التي تقتطع من المدن لصالح المنح الاقطاعية مع الزمن، وتوقف اعتماد مخططات منح حكومية داخل المدن.

في ظل هذا التحول غير المعلن في سياسة المنح توجه الكثير من ملاك هذه الاقطاعات لبيعها لبعض التجار وسماسرة العقار، فقام بعض التجار والعقاريين بتخطيط هذه الاقطاعات وتحويلها من قبل البلديات الى أحياء سكنية داخل المدن وفي أفضل المواقع. استمرت هذه السياسة تقريباً الى قرابة عام (1410هـ) حيث تقلصت سياسة المنح الاقطاعية كثيراً وازدهر سوق تقسيم (تخطيط) الأراضي واعتماد المخططات التي كانت أراضي قاحلة دون خدمة، ثم تطور الاعتماد الى توفير خدمات طرق فقط ثم بنية تحتية أولية الى أن أصبح بعض المخططات تنفذ بنظام التطوير الشامل.

كان الزمن كفيلاً في ظل هذه السياسة بأن يضخم سعر الأرض الخام من ريال واحد (او أقل) ليصبح اليوم بآلاف الريالات في مقابل متر تراب مربع (فقط). آثار هذا التضخم كبيرة وعميقة الأثر بصورة مباشرة وغير مباشرة، مباشرة على ارتفاع تكلفة تملك واستئجار المباني السكنية والتجارية، وصورة غير مباشرة تظهر عند ارتفاع تكاليف تشغيل المنشآت والمؤسسات وبالتالي ارتفاع تكاليف الانتاج وما يصحبها من آثار سلبية اقتصادية واجتماعية وبيئية ملموسة.

عوداً على بدء، إذا عرفنا أن المشكلة كانت في "الأرض" ، فإننا نرى الحل في أن لكل مواطن الحق في أن يمتلك أرضاً في بلاده (دون تكلفة على التراب) يبني عليها بيته. حل هذه الأزمة ليس معقداً والسبل كثيرة لكن يحتاج الحل الى قرار، وسنشهد يوماً مع حل هذه الأزمة تراجع أسعار الأرض والعقار في مستوياتها المعقولة الممكنة بصورة متسارعة قد تفوق التصور.

المزيد →

العقارات الخضراء .. ذات جدوى وجودة

لابد أن الكثير منا اليوم قد سمع بـمصطلح "المباني الخضراء"، او "المستدامة"، او "الصديقة للبيئة"، هذه المصطلحات في مجملها تشير الى مفهوم حديث هو العقارات الأقل استهلاكاً للطاقة والأكثر حفاظاً على البيئة في الحاضر والمستقبل.

المباني الخضراء أصبحت اليوم "ثقافة" ، في حين أن فكرتها بدأت منذ العام 2000م، و أثارت إهتمام كثير من المجتمعات مؤخراً ومنها مجتمعنا العربي وقد تحدث عنها الكثير من المختصين والمهتمين. لكن ما يهمني في هذا المقال هو "الأثر الإيجابي للمباني الخضراء في السوق العقاري"، حيث يرى البعض ممن لم يطلع على التفاصيل أن هذه المباني قد تكون مكلفة كثيراً بالمقارنة مع المباني التقليدية، لكن الدراسات المختصة أثبتت العكس منذ وقت مبكر.

حيث أكدت دراسة قام بها مجموعة من الهيئات في ولاية كليفورنيا الأمريكية صدرت 2003م ، أن حجم العائد المادي على المباني الخضراء على المدى الطويل (20 عاماً) يعادل عشرة أضعاف التكلفة الإضافية على المباني التقليدية. بمعنى أنه إذا كانت التكلفة الإضافية لتنفيذ مبنى بالمعايير الخضراء تقدر بـ (100,000) دولار عنها في مبنى تقليدي (مثلاً) ، فإن العائد الذي سيدره المبنى الأخضر على المالك على مدى عشر سنوات سيبلغ (1000,000) دولار. في حين أن الدراسة قدرت حجم الزيادة في التكلفة بما لا يزيد عن (7%) في المباني الملتزمة بكافة متطلبات التصميم البيئي، وتقل النسبة في المباني الأقل التزاماً.

تعتبر هذه الدراسة مرجعاً في هذا المجال حيث أجريت على (33) منشأة خضراء على مستوى الولايات المتحدة وبمشاركة أكثر من (40) قطاع حكومي وقطاعات مدنية، وخلصت في نتائجها الى أن المباني الخضراء مجدية إقتصادياً وأوصت بأن يشجع تطبيقها في كافة أنحاء البلاد. مع ذلك فأن الكثيرين قد يرون أن تقدير التكلفة الإضافية بحسب الدراسة يبدو منخفضاً وقد يكون له مبررات كثيرة، لكن مع افتراض أن نسبة التكلفة تبلغ في بلادنا ضعف النسبة التي استنتجتها الدراسة أو حتى ثلاثة أضعافها (أي 14، او 21%) فهي تكلفة لها عائد أكبر و يمكن استردادها مع الزمن في حال الإستثمار او في الحال عند بيع العقار.

مع ذلك، فعند أخذ الفوائد البيئية والاجتماعية والصحية الأخرى في الإعتبار، فإن هذه التكلفة لا تمثل عائقاً. و ستزول هذه الزيادة مع الوقت بزيادة الطلب على هذه المشاريع والمختصين والخبرات.

من الجدير بالذكر الاشارة الى أنه قد سبقتنا العديد من الدول في تفعيل هذه الثقافة في القطاعين العام والخاص ومنها دول خليجية (الامارات، وقطر)، وأصبحت بعض المشاريع فيها تسوق تحت شعار "مشاريع خضراء ومستدامة" بإعتباره ميزة للمشروع تسمه بالجودة والمتانة والرقي، بما يؤهلها لأن تعرض بأسعار تزيد عن مثيلاتها بما لا يقل عن 20-30% وقد تزيد كثيراً في بعض الأحيان. كما أن تسويقها سهل وسريع ويفرض شروطه بثقة فتستهدف فئة مرموقة تقدر قيمتها.

من الأمثلة على تسويق مثل هذه المشاريع: المجاز ثلاثة-معارض ومكاتب-الدوحة، قطر-2010

  

http://www.jamila-qatar.com/april2010/pdf/2/1-1.pdf

المزيد →

العقار لم يعد سوقاً للهواة

اذا كنت تعمل في سوق العقار بالمملكة، في أحد المدن الكبرى فيها ولا تزال تمارس مهنة العقار بالصورة التقليدية ( مكتب وكنبتين وجلسة في زاوية وترمس قهوة وشاهي..) فأعلم أنك بلا مستقبل في هذا السوق.

الكثير منا اليوم يلاحظ أن عدد الشركات العقارية التي تنتهج الأسلوب الاحترافي في العمل هي في تزايد مستمر. إن العمل باحترافية أمر ظاهر للعيان، فتستطيع أن تتعرف عليه من خلال مظاهر منها: الواجهة المميزة (ديكورات جميلة، اسم مختار، شعار هادف، تصميم احترافي للمطبوعات... الخ) ، التخصص في العمل في مجال أو أكثر(التسويق، إدارة الأملاك، التطوير، التثمين... الخ)، الأداء المهني (سوق مستهدف، فريق عمل مختار، خطة عمل مرسومة، أهداف وسياسات). هذه الطريقة الاحترافية هي التي تساعد العقاري على أن يعرف موقعه من السوق وماذا يريد أن يكون عليه في المستقبل.

على مستوى العالم اليوم يوجد الكثير من المؤسسات العقارية الكبرى التي تخطت العمل في محيط بلدها ومنطقتها الى العالمية، وقد وصل الينا في السوق السعودي بعض منها مثل شركة Century 12 ، شركة CBRE، و شركة JLL . هذه الشركات وغيرها بدأت في سوق محدودة ثم توسعت حتى بلغت العالمية وهي عندنا اليوم.

فلنبدأ العمل الاحترافي من اليوم ولتكن مثل هذه الشركات الكبرى مثالاً لنا في العمل والنجاح. ومن أهم الخطوات العملية التي يستطيع أي عقاري البدأ بها ما يلي:

- تطوير الذات من الناحية المعرفية من خلال: قراءة الكتب الجيدة في كافة المجالات العقارية (خاصة الأجنبية منها) وكذلك المجلات المختصة، الإلتحاق بالدورات العقارية المختلفة (الغرف التجارية تطرح العديد من الدورات في هذا المجال)، كذلك لمن يريد الاستزادة فالبحوث والدراسات العلمية تعد مصدراً جيد لكل عقاري.

- مخالطة أهل الخبرة في هذا المجال والاستفادة من معرفتهم وخبرتهم العقارية.

-  إختر مثالاً عملياً لأحد الشركات العقارية الناجحة وحاول مماثلته.

-  ضع أهدافك الحالية والمستقبلية، وأرسم سياساتك في العمل.

-  إختر فريق العمل الناجح، فالفريق الجيد خير معين لك على النجاح.

الفرصة في العمل الاحترافي لاتزال كبيرة في السوق السعودي اليوم فلنبادر ولا نتردد ولنكن سباقين فقد تكون شركتك العقارية بعد عشر سنوات من اليوم في صدارة الشركات السعودية أو الخليجية ولا نستبعد العالمية، فمن سار على الدرب وصل.

المزيد →

التقديم الجيد للعروض العقارية يسوقها بصورة أسرع

إن عرض العقار على الزبون مسألة مهمة قد تجذب الزبون أو تنفره بحسب جودة عرض المسوق، فإذا تفهم المسوق العقاري بأن دوره في التسويق ليس فقط نقل معلومة عن عقار ما، بل عرضها بشكل جيد، عندها يستطيع المسوق أن ينافس على الاستحواذ على الزبائن المحتملين بل على زبائن آخرين من غير المهتمين بهذا العقار. 

فإذا أراد مسوق ما أن يعرض عقاراً بمعلومة ناقصة ظنناً منه أن الزبون الجاد سيسأل فهو مخطئ. فالزبون الجاد يحب المسوق الجاد الذي يحترمه ويعمل بمهنية ويبذل جهداً، وليس المسوق المتعجرف الذي يريد أن يلاحقه الناس وهو صاحب الحاجة. أعرض عقارك بمعلومة تامة واضحة سهلة ستجد طلباً كثيراً ممن يحتاج عقارك وكذلك ممن لم يكن في حاجته ولكن قد يغير رأيه.

إن عرض عقار ما لزبون لابد أن يراعي شيئين مهمين هما: الوضوح، والشمول. فالوضوح في العرض العقاري يعني أن يكون سهل العرض بسيط، مقسم الى أجزاء، يجمع بين الوصف والأرقام والصور، يعرض بصورة مرتبة. أما مسألة شمول المعلومات فذلك يكون باحتوائه على النقاط العشر الرئيسية التي تجيب عن أي سؤال قد يحتاجه الزبون للمرة الأولى.

النقاط العشر المهمة في عرض التسويق العقاري: 1- نوع العقار، 2- نوع العرض (بيع/تأجير)، 3-موقع العقار، 4-سعره، 5-مساحته، 6-مكوناته، 7-مميزاته، 8-صور حديثة للعقار، 9-وسائل الاتصال، 10-الإختصار في العرض.

لكل نقطة من هذه النقاط العشر تفصيل ليس هذا مكانه، لكن النقطة العاشرة مهمة جداً في العرض الأولي لأي عقار بحيث يعرض هذا الملف لأي زبون يطلبه، حتى لا يمل الزبائن أسلوب عرض المسوق او الاطلاع على عروضه الأخرى. في حال طلب زبون ما مزيداً من التفاصيل عندها يزود بهذه التفاصيل بحسب طلب الزبون وحاجته.

يتنافس العقاريون اليوم على الإستحواذ على أكبر حصة من السوق فلا تكن متخلفاً عن الركب وأعمل بمهنية واحترافية تجد مكانك بينهم.

المزيد →