التطوير الشامل ليس مجرد مسكن

أظن أن فكرة التطوير الشامل للأحياء السكنية مقصورة عند غالب الناس في صورة حي مغلق يسكنه أجانب، او مجموعة متراصة من المباني المتشابهة، او مساكن لمحدودي الدخل. هذه الصور المذكورة وغيرها مما يتفق معها، هي صور منقوصة وخاطئة عن التطوير العمراني الشامل للحي او المجاورة السكنية.

مفهوم التطوير الشامل هو أعم وأشمل وأكثر فائدة للسكان من هذه الصور المنقوصة.

أن يقوم مطور عقاري ببناء حي سكني او مجموعة من المساكن المخدومة بالمرافق والخدمات العامة والخاصة بالحي، بدأ بتخطيط الحي بمرافقه المحيطة، وتصميم المساكن، وتنفيذ البناء كاملاً او مجزأً بحسب رغبة السكان، ثم البيع او تأجير المساكن، ثم الادارة وصيانة الحي. كل هذه الأنشطة مجتمعة تسمى التطوير السكني الشامل.

هذه العملية من التطوير هي مهام متعددة يديرها جميعاً المطور العقاري، يشترك في تنفيذها عدة أطراف كل طرف يقوم بعمله مكملاً للآخرين. فالمصمم يرسم شكل المساكن وشكلها الداخلي والخارجي، والمخطط يرسم ويحدد التصميم المحيط بالمساكن ومكونات الحي العامة وترابطها وجمالياتها، والمقاول ينفذ المباني ويعمرها، ومقاول الصيانة يعتني بالمشروع صيانة ونظافة بحسب عقده مع المطور او الملاك لاحقاً، اما المطور العقاري فهو صاحب التخطيط والقرار في هذه العملية كاملة وقد يدير المشروع بنفسه بعد اتمامه او قد يبيعه لمدير ممتلكات او مالك مستثمر آخر او حتى يباع المشروع مجزأ وقد يكون هذا الغالب في بعض المناطق.

تعدد مهام التطوير العقاري وتكاملها ليس عبئ على المطور كما يظنه البعض، بل هي فرص استثمارية لكل في مجاله. لذلك فالتطوير العقاري الشامل رغم تعقيده وطول مشواره الا أنه رحلة عمر استثمارية قد تنقل المطور العقاري من مرحلة الى مرحلة استثمارية أعلى بدرجات من المستثمر العقاري بالتجزئة.

بعد ما بينته جزئياً عن مفهوم التطوير الشامل، أعود لأؤكد على موضوعي الأساسي، وهو فائدة السكان أنفسهم من التطوير الشامل للحي.

الساكن عندما يشتري او يستأجر عقاراً من هذه العقارات المطورة لا يحصل على سكن فقط، بل يحصل بالإضافة الى سكنه الخاص على نصيب منفعة مشاع من المرافق العامة والخدمات التي يقدمها المطور في الحي. فالحي مكون من مساحات مفتوحة وشوارع ومرافق ومتاجر وانشطة مختلفة –بحسب حجم المخطط المطور- كل هذه العناصر المكونة للحي ينتفع بها مستخدم السكن.

من ينظر لبعض الأحياء الجديدة اليوم في مدينة مثل الرياض، يجد أن مالك السكن الذي قد يكون دفع الكثير ليحصل عليه، حين يعبر الحي ليصل الى سكنه، ينظر في ما حوله فيجد الشوارع مكسرة ومليئة بالحفر، ليس لها أرصفة فضلاً عن ممرات للمشاة، وإن كان المخطط مناراً، فهو غير مشجر، والمياه قد تجري في الشارع بين حين وآخر.  قد تكون بعض الشوارع ضيقة، مزدحمة بالسيارات، والمواقف غير مخصصة... الخ. هل هذا هو الحي السكني الذي نريده!!!

في رأيي أن يقوم مطور متخصص ومؤهل من قبل الجهات الرقابية، بالقيام بمهمة تطوير الحي والمساكن بشكل كامل –على أن يترك لكل ساكن اختيار شكل مسكنه- وتحت الرقابة والمتابعة، خير من أن يقوم أفراد غير مختصين ولا مجربين كل من جهته ببناء مسكنه "فقط"، ويترك باقي الحي غير مسئول عنه، ولا مأسوف عليه. ليست الفكرة جديدة ولا مبتكرة لكن الغالب من المستوطنات السكنية المتحضرة حول العالم تعتمد هذا الأسلوب وتستخدم هذا المنهج في التطوير.

قد يكون لتطوير الحي الشامل مساوئ في الرتابة والتكرار، لكنه دون شك خير من أن يبني الحي أصحاب المساكن الفردية ليس لهم من المؤهلات العلمية ولا العملية سوى أنه يبني السكن "بناء شخصي".

المزيد →

إبداع في التمويل يغني عن البنوك

لا ينفك رواد الفكر الاقتصادي والمؤسسات التجارية المتميزة في البحث عن وسائل تمويل مبتكرة، أقل كلفة، وأكبر مقدراً، وأسرع تلبية لاحتياجاتها. فمن المعلوم أن المال عماد العمل التجاري، إلم يكن متوفراً بالقدر وفي الوقت اللازم فسيؤثر ذلك على المؤسسة التجارية سواءً في الحد من التوسع او حتى البقاء والاستمرار.

البقاء والتوسع دفعا العديد من المبتكرين للبحث عن وسائل تمويل سريعة سهلة وغير مكلفة بالمقارنة بقروض البنوك او أنواع التمويل الأخرى. حيث ابتدعت بعض المؤسسات التجارية الرائدة فكرة تدعوا المتسوقين فيها الى استخدام بطاقات شراء خاصة بها مسبقة الدفع  prepaid cards، تدعوا العميل الى شحنها بالنقود ثم استخدامها في التسوق من هذه المؤسسة التجارية فقط مقابل خصومات متنوعة.

قد يبدو الأمر عادياً او غير مميز، لكن اذا عرفنا ماذا تكسب هذه المؤسسات من وراء هذه العملية فقد يكون رأينا مغايراً تماماً.

الفكرة كما اجملتها بالأعلى أفصلها هنا قليلاً. أصل الفكرة أن تقوم المؤسسة بفتح حساب بنكي خاص بالبطاقة ثم تربطه بقاعدة بيانات لديها و بعدد غير محدد من بطاقاتها الخاصة التي تحصي نقاطاً او ارقاماً مالية تسجل باسم العميل تمكنه من الشراء بقيمتها من هذه المؤسسة التجارية "حصراً" وفي أي وقت.

فائدة المؤسسة في عدة أمور، أولاً الحصول مقدماً على مبلغ مالي في صورة قرض غير مسترد. ثانياً القرض يكون بدون فوائد مباشرة. ثالثاً هذا القرض يأتي هو للمؤسسة بشروطها هي وليس بشروط المقرض. رابعاً قرض غير محدود القدر لكن بحسب نشاط المؤسسة وإقبال الناس عليها. هذا بالنسبة لمسألة تمويل المؤسسة.

الأمر يتعدى التمويل الى المبيعات، حيث تضمن المؤسسة حصة معينة من السوق كمبيعات، كما تضمن عدد معروفاً من المستهلكين. مما يساعدها على بناء خطتها المستقبلية في المبيعات والتسويق، كما تعطي المؤسسة قوة في تأمين المنتجات لدى الموردين إذا اظهرت حجم استهلاك جيد وحجم طلب متوقع كبير.

هذه بعض الفوائد التي تحصل عليها المؤسسة التجارية باختصار شديد وقد يخفى علي كثير منها. كما أن المستهلك سيحصل على بعض الميزات التي تقدمها له المؤسسة التجارية مثل هدايا ومشتريات مجانية ونقاط مكتسبة، وغيرها من وسائل جذب المستهلكين لإستخدام هذه البطاقات.

نظراً للنجاح الكبير الذي تحققه مثل هذه البطاقات أصبح الاقبال عليها محموماً من قبل كبرى المؤسسات التجارية التي تتعامل مباشرة مع الجمهور وفي تجارة التجزئة. من تلك المؤسسات ستاربوكس، امزون، أي بي، وغيرها الكثير على مستوى العالم.

هذه البطاقات مسبقة الدفع، ليست خالية المخاطر او الأضرار، فلها جوانب سلبية خاصة على المستهلك، لأنها غالباً بشروط المصدر "أي المؤسسة التجارية". لذا فاعتماد مثل هذه الطرق والتوسع فيها يحتاج الى تنظيمات وقوانين تضبط التعامل بها وتحفظ الحقوق.

المزيد →

الصورة أولوية التسويق الاحترافي

تسويق العقار قد لا تكون مسألة سهلة، بل هي مسألة فعلا مسألة غير سهلة، وقد تكون مملة ومزعجة الى حد السأم. هذه الحالة من التسويق الممل ليست بالضرورة تواجه كل العقارات ولا كل الأسواق المنتعشة منها والكاسدة،  بل قد تزداد تارة مع العقارات ذات المواصفات الشائعة في سوقها، والعقارات ذات العيوب والمشاكل التسويقية، كما تكون مع العقارات والمشاريع غير المدروسة جيدا.
والأسباب التي تزيد من صعوبة تسويق العقار كثير قد تكون بسبب العقار نفسه بنقص في مواصفاته او عيوب، او تكون لسبب خارج عن ذات العقار في محيطة او سوقه المحلي.
حتى لا ابتعد كثيرا في سرد أسباب صعوبة تسويق العقارات والحلول التي تساعد على تقليل الوقت والجهد ،  وتؤدي الى زيادة فرص بيع العقار بأفضل سعر ممكن، سأركز فقط على عامل أساسي ومهم في عملية التسويق بعامة وتسويق العقارات خاصة، الا وهو "الصورة".
استخدام الصور عامل قوي جدا لتوصيل التصور المطلوب عن العقار. فالصورة اليوم هي ابرز عناصر المسوق الحديث لتسويق عقاره بالسعر والوقت الأنسب.
الصورة ليست مجرد اظهار طبيعة العقار، لكن الصورة اليوم تؤخذ بلقطات احترافية يختار فيها المصور المكان والزمان والعدد. فلا يصور أي مكان من العقار، ولا في اي وقت، ولا بأي عدد. كل هذه العناصر الثلاثة لابد من اختيارها بعناية، بحيث تظهر العقار بشكله الواقعي المطلوب دون غش او تجميل او مخادع.
التصوير كما هو معلوم علم بحد ذاته، وقد يكون مكلف قليلا، لكنه سيؤدي الى حفظ الوقت والمال للمالك والمسوق.
قد أكون في هذا المقال أتكلم عن موضوع تجاوزه العلم الحديث في التسويق، لكنه لا يزال أساس لا يمكن الاستغناء عنه.
اليوم ارتقى اسلوب التصوير الى عرض العقار بالصور ثلاثية الأبعاد، وهذه مرحلة متقدمة تجاوزت مرحلة تصوير الفيديو، وهي تكاد تنتشر في عرض وتسويق العقارات في المواقع العالمية، كما أن بعض الشركات المحلية اليوم تستخدم هذا الاسلوب المتقدم وهو أمر يسر كثيرا. وأنا على ثقة أن مثل هذه الشركات التي استخدمت الصورة بالأسلوب الأمثل قد وجدت أثرا جيدا في تسويق عقاراتها.
ختاما، يمكنك أن تكتب في محرك البحث عبارة مثل property marketing photography ، لتظهر لك العديد من المواقع التي تقدم خدمات متقدمة لتصوير العقارات بصور وأساليب شتى.
وقد قيل "صورة عن الف مقال".

المزيد →

المصطلحات المغلوطة وتحليلات السوق العقاري

المصطلح هو كلمة او عبارة اتفق على دلالتها على معنى او حالة معينة، استخدام هذا المصطلح للدلالة على غير الحال او المعنى يعد من الكذب والتدليس، عمدا او خطأ. إن المصطلحات ذات الصدى الرنان قد تغرر ببعض القراء عند قراءتها.

من هذه المصطلحات، "الكساد"، "الخسائر"، "الانهيار"، هذه مصطلحات ذات معنى سلبي. مصطلحات أخرى لها معنى ايجابي قد تحمل نفس القدر من خطورة التغرير بالقارئ، مثل، "التضخم"، "الطفرة"، "الازدهار".

كلا النوعين من المصطلحات، السلبي والايجابي، اذا استخدمت على غير الوجه الصحيح وفي صورتها السليمة، فهي ضارة وتؤثر في سلامة السوق وصحة تحليلاته.

لكل عبارة او كلمة او مصطلح مدلول لابد ان يذكر في سياقه الصحيح، حتى لا يوحي بمعنى غير واقعي، او يدل على غير مراد كاتبه، او يصف غير الحقيقة.

من ضوابط استخدام المصطلحات السليمة، ان لا يطلق اللفظ دون تقييد مدلوله بالزمان او المكان او الهيئة. فمثلا، كلمة "كساد" في معرض ذكر تراجع بسيط في حركة المبيعات لا يصل الى 20%، لمبيعات العقارات بالقياس مع فترة مماثلة من الأعوام الماضية، قد يعتبر تحريف للحقيقة وتحيز في نقل الصورة الحقيقية للسوق. قد يستخدم مصطلح أنسب في هذه الحال مثل "تراجع" في المبيعات، قد تضيف لها كلمة "كبير" او "واضح" او حتى كلمة "حاد" ان بالغت، لكن عبارة "كساد" اظن ان مدلولها كبير قد يصور التراجع في حال انخفاض المبيعات الألفية الى الآحاد او انعدام حركة البيع بتاتا.

في المقابل استخدام مصطلح "الطفرة"، الذي يدل على ارتفاع كبير على الطلب وازدهار حركة المبيعات العقارية لا تصلح لوصف حركة البيع التي زادت فيما دون الـ 20%، وقد لا توصف حركة السوق بهذا المصطلح الا إذا تجاوزت المبيعات نسبة ال 50% او أكثر عن المعتاد.

من المهم كثيرا خاصة لمن يحلل ويتابع حركة السوق العقاري ليعرضها على القراء، ألا يبالغ في استخدام المصطلحات الحادة والمؤكدة والباتة في معرض التحليل وعرض الآراء عن حالة السوق، كما اظن أن استخدام مثل هذه الحدة والمغالطة في المصطلحات قد تنعكس على الكاتب بصورة سلبية، إما أن تعتبر تحيزاً او جهلاً او تسرعاً، قد تفقده المصداقية والثقة من القراء والمتابعين.

المزيد →

فيزياء العقار والنظرية النسبية

لأي عقار بعد فيزيائي يمثل حيزه على الأرض، فللعقار ثلاثة أبعاد، طول وعرض وارتفاع. هذا معلوم دون شك، لكن هل للعقار بعد آخر؟ وهل للبعد الفيزيائي للعقار علاقة من قريب او بعيد بنظرية النسبية لأينشتاين؟

ليس هذا الطرح من باب الترف الفكري او الكلام النظري الهامشي، انما هي خاطرة ارتبطت في ذهني بين نظرية علمية وممارسة عملية. ربطت ما بين النظرية النسبية والعقار في حالته المادية.

تعتمد النظرية النسبية لأينشتاين على أن للكون اربعة أبعاد (الطول، العرض، الارتفاع، والزمن). البعد الرابع وهو الزمن هو الذي أحدث فارقا في نظرية أينشتاين عن النظرية الكلاسيكية لنيوتن وجاليليو ومن سبقهم. المهم أن نعرف أن النسبية تربط بين الأبعاد الثلاثة (الطول والعرض والارتفاع) والتي تمثل المكان، وبين البعد الرابع وهو الزمان. وقد جمع بينهما اينشتاين بمصطلح "الزمكان".

بعيداً عن تفاصيل النظرية، ما علاقة كلامنا هذا ونظرية النسبية بموضوع العقار؟،

الكل يعرف أن قيمة العقار مرتبطة مباشرة بحالته المادية "المبنى"، بارتفاعه وأبعاده ومادته. فحجم العقار ومبناه يحدد قيمته على غيره من العقارات، وذلك صحيح اذا اخذنا بكافة العوامل الأخرى المادية للعقار، ولكن ماذا عن الزمن الذي مر على انشاء العقار "عمر العقار"؟، أليس لذلك الزمن تأثير على السعر؟، الجواب دون شك سيكون بلى.

اذا قدر مثلا أنه عرض عليك عقار ما في مكان ما بمواصفات مادية من حجم وابعاد ومباني، دون تحديد عمر العقار، هل تعتقد أنك ستصيب في تقدير سعره، قبل معرفة عمره؟ لا أظن ذلك. لأن عمر العقار الحالي يعد أحد عوامل تقدير الفائدة المستقبلية منه. فللعقار عمر ممتد يختلف بحسب جودة الانشاء، الا أنه يقدر في المتوسط بخمسين عاماً. فإذا فرضنا أنه قد مضى من عمر العقار أكثره فهو يتجه الى أحد خيارين بالنسبة للمالك، إما التجديد والترميم، وإما أن تصبح قيمة العقار بسعر الأرض مخصوما منها تكلفة الهدم، وتلك تكلفة في الحالتين لابد أن تراعى عند تقدير سعر الشراء.

عرفنا أهمية عمر العقار بالنسبة لقيمته الحالية والمستقبلية. لكن فالحقيقة أن قيمة زمن العقار في ذاتها هي قيمة نسبية، قد تتناقص مع الزمن وقد تزيد!، فعلاً .. حيث أن للزمن على العقار نوعين من التأثير، تأثير على مادة العقار "المبنى"، وهو تأثير سلبي يؤدي الى تناقص سعر العقار، وتأثير آخر على محيط العقار "الاجتماعي، والاقتصادي، والسياسية...الخ" غالباً هو تأثير ايجابي يزيد من قيمة العقار، وذلك بالنظر الى أن غالب المجتمعات تتجه الى مزيد من العمران والتنمية والطلب على العقار.

يبدو أن الموضوع قد توسع قليلاً، لكني أجد أن للنظرية النسبية الفيزيائية ارتباطاً وثيقاً بعلم العقار، ومادة العقارات الفيزيائية، فهي جزء من الكون يتأثر بعوامله المختلفة. كما أن التنبه الى عامل الزمن في دراسة وتقييم العقارات مسألة مهمة لا يجب إهمالها او التهاون بها، فإن كانت مادة العقار هي الجسد، فالزمن روح العقار.

المزيد →

الاستثمار العقاري ورباعية الكسب

ينادي الكاتب الاقتصادي المعروف  Robert Kiyosakiفي كتابه Cashflow quadrant , بأن يعرف كل فرد موقعه في دائرة الكسب الحياتية، او ما سماه برباعية التدفق النقدي، بحيث أن لكل شخص منا مصدر كسب هو واحد من أربعة انواع، اما أن يكون موظف، او موظف في تجارته الخاصة، او تاجر، او مستثمر.

في الحقيقة أن حديث الكاتب عن هذه الأنواع الأربعة شيق ومفيد، الا أنني هنا أردت أن أبين للقارئ أن الاستثمار في المجال العقاري لا يصلح الا أن يكون لأحد اثنين من الأربعة المذكورين وهما، التاجر، والمستثمر.

السبب في اختياري للنوعين دون غيرهما هو أن الاستثمار غالباً يعتمد على مبدأ المخاطرة أكثر من الأمان، وعلى الادارة أكثر من العمل، وعلى الانتاج أكثر من الزمن. لذا كان من المناسب ان يختار المستثمر لنفسه ان يكون اما تاجرا في عقاره او مستثمراً في عقار غيره.

التاجر، وهو الذي يملك تجارته وعقاراته، يديرها وينظمها وهو صاحب القرار فيها، فهو يختار الموظفين كل في مجاله للقيام بالعمل الذي خطط له وتنفيذ القرارات التي يتخذها هو. التجارة والعمل يسير وفق آلية معدة لا تحتاج للتاجر لتسييرها وإنما لمتابعتها فقط. فهو في هذه الحال يملك وقته وينظم جهده ولا يمضي عمره في العمل وتسيير الأمور.

المستثمر العقاري، هو من يتاجر بماله في أملاك الغير وعقاراتهم، فواجباته أقل من الجميع ومكسبه أكثر دون شك، وقد لا يكون المكسب المادي فقط، يكسب المستثمر عادةً وقته وحياته وشؤنه العائلية والاجتماعية. واجبه الأساسي هو انتقاء الاستثمار الأفضل في البداية، وبذل الجهد في ذلك من البحث والسؤال واستشارة الخبراء والدراسة وغيرها، حتى يكون متأكداً من أن الاستثمار الذي سيساهم فيه سيحقق أهدافه، وبالحد الأدنى يكون خاليا من الخسائر.

دون شك، هناك فارق كبير بين المستثمر والتاجر العقاري، وكل منهما له مميزاته وعيوبه، وقد ذكرت بعضها، الا أن الجهد والمسئولية الأقل التي يتحملها المستثمر بالمقارنة بالتاجر، تعطي المستثمر الأفضلية في عمله وحياته.

على أن لكل منا طبيعته وتركيبته الشخصية، فمنا من يحب الكد والعمل والجهد ليشعر بالسعادة بنتيجة جهده او ليرتاح من مشكلات أخرى ترهقه او غير ذلك. ومنا من يحب الراحة والسكينة وإشغال نفسه في ملاهي الدنيا أكثر من مسئولياتها، ليستمتع بعيشه مع أهله ومن يحب وأن يسافر ويقضي وقته في ما يشاء متى شاء.  

المهم في ذلك كله أنني أرى وتأييدا لـ Robert أن يختار المشتغل في الاستثمار العقاري مكانه الأنسب له حتى تكون جدته على قدر جهده وأكثر.

المزيد →

القاعدة الذهبية لتحديد الاستثمار العقاري الناجح

عندما يرغب مستثمر في شراء عقار ما، فلابد له من طريقة لمعرفة قيمة ذلك العقار؟ ومقدار الربح؟

هذان السؤالان هما أول وأهم ما يجب أن يتبادر الى ذهن أي مستثمر. أسئلة أخرى أقل أهمية قد يطرحها المستثمر لاحقاً، تتعلق بواقع العقار مثل: الجودة والجدّة والموقع ..الخ، او تتعلق بمستقبل العقار مثل: امكانية زيادة الربحية والمدى الزمني للاستثمار والخطة الاستثمارية.. الخ. أسئلة عديدة تتغير، تزيد وتنقص، تختلف من مستثمر لآخر. لكن يبقى السؤالان الأولان هما الأهم لكل مستثمر، بحيث يقرر بعدهما هل يشتري العقار ام لا، فكيف يستطيع المستثمر الوصول لإجابة سليمة وسهلة على هذين السؤالين؟

يدور الجواب عن السؤالين المذكورين حول القيمة والعائد، بمعنى أن المستثمر عليه أن يحدد القيمة الفعلية للعقار التي سيدفعها ثمناً له، وأن يقدر الربح المادي الناتج عن امتلاك العقار.

حتى يكون الطرح علمياً فستكون اجابتنا بحسب مصطلحات علم الاقتصاد، حيث أن لكل عقار استثماري "سعر بيع price"، "صافي دخلNOI "، بتحديد هذين العنصرين، وتقدير "معدل الرسملة cap rat " لمبيعات العقارات المماثلة في السوق، يستطيع المستثمر تقدير "قيمة عقاره value" ، وبالتالي يقيم ما اذا كانت هذه القيمة مجدية بالنسبة له ام لا.  

وليتضح المقال، سنضرب لذلك مثالاً: اذا وجد مستثمر ما عقاراً تجارياً، معروضاً للبيع بسعر 10.000.000 ريال، وكان دخل ذلك العقار السنوي يساوي 1.000.000 ريال، فهل هذا العقار مجدي بالنسبة للمستثمر ام لا، هل يشتريه ام يبحث عن غيره؟.

للجواب عن هذا، لابد للمستثمر أولا أن يعرف مقدار "معدل الرسملة" لمبيعات العقارات المماثلة لذلك العقار ولنفترض أنها كانت تساوي 10% ، من ثم يستخدم المعادلة التالية:

قيمة العقار = صافي الدخل / معدل الرسملة

             = 1.000.000 / 0.1

             = 10.000.000 ريال

حيث أن العقار معروض بسعر 10.000.000 ريال، وقيمة العقار تساوي ذات المبلغ، اذا فالعقار يستحق هذا السعر، وكلما قل معدل الرسملة في السوق زادت قيمة هذا العقار، وأصبح السعر أقل من قيمته الحقيقية.

بالنسبة لمقدار العائد فهذا يرجع الى نسبة الدخل السنوي الى ثمن العقار المدفوع، وهو في المثال السابق يمثل معدل الرسملة، وللعلم فإن معدل رسملة العقار كلما قلت زادت قيمة العقار. فالعقار الجيد المطلوب في السوق تكون نسبة الرسملة "العائد السنوي عليه" نسبة قليلة. اضرب لذلك مثلا بالعقارات الموجودة في مدينة مكة المكرمة مثلا، كلما كان العقار أقرب للحرم قل معدل رسملته مع زيادة في السعر، فقلة نسبة الرسملة ناتجة عن الطلب العالي للعقار وجودته لذا فالمستثمر يرضى منه بنسبة عائد أقل ما يمكن.

بعد أن يتأكد المستثمر من تحقيق هذه المعادلة للسعر المناسب له بمعدل الرسملة المقبول لديه، فيشتري العقار او يتركه ليبحث عن عقار أكثر مناسبة له.

المزيد →

شفافية السوق العقاري

تعتبر الشفافية من أهم عناصر السوق المفتوح. ويمكن تعريفها بأنها قدرة المستفيد -بائعاً كان او مشتري- على الحصول على المعلومة وتنفيذ المعاملات في الوقت والمكان المناسبين.

الشفافية في التعاملات السوقية تشمل عدة موضوعات كلما كانت متوفرة وميسرة كان السوق أقرب لتحقيق أعلى مستويات الشفافية. من هذه الموضوعات مثلا، ما يتعلق بمقاييس أداء السوق، وقواعد البيانات، تصميم وادارة قوائم العروض العقارية، القوانين والتنظيمات، ومراحل عملية نقل الملكيات. 

تميزت بعض الدول في الوصول الى مستويات عليا في الشفافية مما أدى بها الى استقطاب العديد من الاستثمارات من خارج البلاد، ومنها بريطانيا والولايات المتحدة وكندا والمانيا وغيرها. فكانت تلك الدول في مقدمة وجهات الاستثمار الآمن في الملكيات على مستوى العالم.

وقد سعت بعض المؤسسات العقارية الكبرى لإيجاد مؤشرات لقياس شفافية السوق العقاري على مستوى العالم، ومن تلك المؤسسات شركة Jones Lang LaSalle التي أخذت في اعداد مؤشر سنوي منذ 1999، وهو يقيس اليوم مؤشر الشفافية لعدد 109 أسواق حول العالم، من بينها السعودية التي جاءت في المرتبة 63 بعدد نقاط 3.28 ، ضمن مجموعة "شبه شفافة"، بحسب تصنيف المؤشر. 

يصنف تقرير شفافية السوق العقاري لـ JLL مواضيع المؤشر الى 139 موضوعاً فرعياً، تقع تحت عدد من الموضوعات الرئيسية مثل ما ذكر في بداية المقال.

 

إن أهمية مثل هذه التقارير تأتي لحث وتشجيع الدول على دعم تسهيل تجارة العقارات والمنافسة في ذلك لإستقطاب العدد الأكبر من المستثمرين. وفقد يتسع مدى الشفافية بحيث يستطيع كل شخص أن يعرف معلومات اي عقار في السوق عرض ام لم يعرض، ويعرف حجم التداول الماضي والحالي والمستقبلي، وحجم المبيعات، والعرض والطلب على حد سواء، وذلك كله بضغطة زر من هاتفه المحمول في بيته او مكتبه او حتى سيارته.

في المقابل وكما هي حال معظم الدول، فشفافية السوق امر محدود بالمدى الذي لا يعطل حركته ولا يفقد المحتكرين من كبار التجار تميزهم في الحصول على المعلومة والقدرة على تسهيل الإجراءات في البيع والشراء.

إن ابرز عناصر شفافية السوق العقاري التي يمكن للمستثمر العادي أن يلاحظها بالعين المجردة، توفر قوائم معلنة للعرض والطلب على العقارات، قوائم معلنة للمبيعات وبياناتها، قواعد بيانات كافة العقارات البلدية المدنية والحكومية، سهولة التعرف على الاجراءات والأنظمة ونشرها، وضوح اجراءات البيع والشراء والرسوم والغرامات، أخيراً أن تعرف كمستثمر حقك وكيف تقاضي فيه.

أظن أن أي سوق عقاري وجدة فيه عناصر وموضوعات الشفافية التي ذكرتها وغيرها، ستكون المفضلة للمستثمر والمستهلك العادي إذا كان له خيار بينها وبين أسواق أخرى، وبذلك يكتسب السوق العقاري المحلي ثقة المستثمرين والمتعاملين فيصبح سوق نشط، موثوق، آمن، مطلوب، ومفضل على غيره.

المزيد →

ليس ثمن العقار هو المهم، بل مجمل العائد

لكل عقار نوعان من القيمة ، ثمن أصله، ومقدار العائد عليه، أيا كان مقدار ذلك العائد حتى لو كان يساوي الصفر، او قد يكون بالسالب احياناً. هذه قاعدة تشمل كافة انواع العقارات حتى السكنية.

من جانب آخر، فقد وجدت أن كاتباً مثل Robert Kayosaki يطرح في بعض كتبه ومنها The Business of the 21^st Century فكرة مفادها أن العقار كأي مصدر للدخل قد يكون صاحبه عاملا لديه او مالكاً له.

قدد تتساءل هنا ما الرابط بين الفقرتين السابقتين! فأقول، العقار في ذاته قد لا يكون مصدرا للثروة او مخزنناً لها كما يتوهم البعض، فالمتاجرة في العقارات كأي نشاط تجاري آخر، لها رأس مال وإيرادات ومصروفات، فإذا كانت الايرادات لا تغطي المصروفات باستمرار فذلك حتماً سيؤدي الى تآكل رأس المال، وبالتالي الخسارة لا سمح الله.

بمعنى أن مالك العقار "خاصة التجاري" إذا لم يراعي تكاليف تشغيل عقاره في مقابل ايراداته وعلى المدى الطويل، فسيضطر دون شك الى بيع العقار بالخسارة مع ما تكبده من مصاريف، وهذا المعنى يدخلنا في ما طرحه الكاتب Kayosaki في نظريته بأن يصبح مالك العقار في هذه الحالة يدور في خانة العمل لتغطية المصاريف وتسديد الفواتير، وقد سمى هذه الحالة بمصيدة الفأر.

إن العقارات بأنواعها لابد أن تكون مكلفة في تملكها –الا عقارات الأراضي في بعض الدول- نتيجة الخدمات الموصلة لها ونتيجة استخدامها في الأنشطة المختلفة او مديونيات مالية. فالعمارة التجارية والبرج وناطحة السحاب مثلا، تحتاج لتكاليف صيانة دورية وتشغيل مستمر وترميم مع الزمن. والأسواق التجارية والمجمعات الكبيرة كذلك تحتاج الى مصاريف في التشغيل والصيانة وغيرها، هذه المصاريف إذا أهملت أو لم تستطع الايرادات تغطيتها فإن حال العقار سيتردى والسكان سيفرون ويصبح العقار غير مرغوب وخسارته على مالكه أكثر من فائدته.

ما قد يؤدي بالعقار الى الوصول الى مرحلة الخسارة هما أمران مهمان: قلة الخبرة في ادارة العقار، والاهمال اعتمادا على طول الأمد. حتى لا تكون عبدا مملوكاً لعقارك تسعى جاهداً لسداد فواتيره، فلابد من أن توقن بأن الثمن الذي دفعته في شراء العقار لا يكفي لحفظ ثروتك وأن هذا العقار له مصروفات كما أن له إرادات، وأن الفائدة الإجمالية لقيمة العقار تساوي ( الثمن + [الايرادات –المصروفات] )، أي ثمن العقار بالإضافة الى صافي الايرادات.

المزيد →

"بيت العمر" .. مصطلح تسويقي

"بيت العمر"، عبارة يطلقها كثير من المطورين والمسوقين العقاريين على المساكن التي يسعون حثيثاً لتسويقها. قد يتساءل القارئ، هل في هذا المصطلح عيب من خداع او غرر او كذب؟

إن هذه العبارة تستخدم عادة لرسم صورة تعظم مسألة امتلاك ذلك المسكن، وفي سبيل ذلك التملك فلا مانع من التضحية بالكثير.

دلالة العبارة كأنها توحي بأنه حتى تحظى أيها الزبون –المستهدف من الدعاية- بالعيش الرغيد والرفاهية والاستقرار العائلي و السمو الاجتماعي، فلابد لك من الحصول على هذا البيت، لأنه "بيت العمر"، وكأن فرصتك الوحيدة للفوز بالاستقرار والنجاة من الضياع هي امتلاك ذلك البيت.

قطعاً ليس ذلك صحيحاً بالضرورة، فقد يمتلك الشخص بيتاً مميزا فيه كل المواصفات لينتفع به فترة من الزمن ثم يبيعه ليشتري غيره او قد يتجه اتجاهاً آخر بحسب حاله. وقد يشتري بيتاً في مرحلة ما من حياته لها ظروف ومتطلبات ثم اذا تغيرت الظروف مع الزمن، باعه ليشتري بيتاً آخر يوائم الظروف والزمن الجديد.

فالبيت في ذاته ليس مشروع عمر يفني المريء حياته في ايجاده من العدم ليرفعه الى عنان السماء ثم يتمتع بسكناه حتى يموت. بل البيت موجود لحاجة الانسان وقد يتغير او يزول بزوال هذه الحاجة.

الحقيقة أن استخدام هذا المصطلح يبرر للمسوقين والمقرضين والملاك استغلال سقوط البعض في غيابة هذا الحلم، فيعرضوا عليه جميع المخارج المادية والقانونية حتى لو أدت به الى أن يبقى مكبلا بهذا الحلم بقية حياته، فينقلب مع الزمن كابوساً مفزعاً، ترعبه نتيجة التخلص منه كما ترعبه نتيجة الاستمرار معه حتى النهاية.

لذا فإنني أنصح بعدم ترويج مثل هذا المصطلح "بيت العمر"، في التسويق للمساكن، لما فيه من التغرير بالناس ونشر ثقافة خاطئة مضرة. رأي قد يتفق مع فيه أناس ويختلف آخرون.

المزيد →

تسييل العقارات ميزة ام عيب

تعد صعوبة تسييل العقارات في الوقت والزمان المناسبين، أحد أهم عيوب الاستثمار العقاري، وهذا عيب دون شك، لكن اليس لهذا العيب فائدة ؟
إن طبيعة السوق الحديث تفرض السرعة في التعامل واتخاذ القرار، فالفرص المميزة نادرة وخاطفة وتحتاج الى قرار سريع. فمالك العقار إذا سنحت له فرصة أراد استغلالها ولم يتوفر لديه المال الكافي ولم يستطع بيع عقاره "تسييله" في اقرب وقت، فالفرصة حتما قد فاتته او تكاد.
حالة بيع العقار تعني أن تعرض، تنتظر، تتفق، تبيع، وهذه إجراءات ليس لها مدة محددة، خاصة عرض العقار، فقد تستمر لسنوات أحيانا، فهل المالك على استعداد للانتظار؟
إجراءات بيع العقار قد تقصر في حال الاستعجال لكنها ستفقد المالك كثيرا، وسيضطر الى تنازلات قد تشمل السعر ( قيمة، وقبضا)،  الاشتراطات، الضمانات، او غيرها. كل ذلك في مقابل عامل الوقت.
ما قد يضطر له مالك العقار من تنازلات في مقابل شراء الوقت، حقيقة واقعة بدرجات متفاوته، وهي نتيجة صعوبة تسييل العقار في السوق.
هنا نعود للتساؤل الأول، اليس لهذا العيب ذاته (صعوبة التسييل)، حسنات تميز الاستثمار العقاري عن غيره من الاستثمارات السريعة (كلأسهم والسندات)، بلا.
ما يسمى صعوبة التسييل يعتبر من حسنات التعامل في السوق العقاري، حيث انها تحفظ للسوق عاملين هما الاستقرار، والأمان. لذا فهو عامل ذو حدين حسن ومضر، بحسب الحال.
لذا فالمستثمر هنا عليه الموازنة مابين حاجته للربح السريع والسيولة العاجلة، و إستقرار الأسعار والحفظ من الانهيار السريع. والمسألة هنا ليست إما أو، فقد يجمع المستثمر ما بينهما بنسب متفاوته، كما أن المستثمر بإمكانه الجمع في استثماره ما بين العقارات والأسهم وغيرها من وسائل الاستثمار.

المزيد →

المناطق العقارية ومستوياتها

العقارات منفردة او مجتمعة لها أنواع متباينة متدرجة تصنف الى ثلاث مستويات، أ، ب، ج. تتدرج من المستوى الأعلى أ، الى ب،  ثم ج.

عقارات المستوى أ، عقارات تتصف بأفضل وأعلى المواصفات، فهي عقارات حديثة ذات تصميم وتشطيب ممتاز الى فاخر، تحظى بصيانة وتشغيل ممتاز، يهتم ملاكها بتوفير احدث الخدمات وبيئة العمل الصحية المريحة. في هذا المعنى تمتد اجتهادات الملاك لإبراز جودة المبنى، فمنهم من يختار لتصميمه اسما معماريا مشهورا ومنهم من يحرص على حصوله على جوائز عالمية وشهادات دولية للرفع من مستواه وتعزيز موقعه في السوق. كالفنادق الكبرى، والقصور الفخمة، والأبراج التجارية الراقية.

مباني المستوى ج، هي أقل مستويات المباني العقارية، من حيث الشكل والمضمون، فهي عقارات قديمة ذات تصميم وتشطيب قليل الجودة قليل التكاليف، لا تحظى عادة بصيانة، وتشغيلها ذاتي غير منتظم.

اما عقارات المستوى ب، فهي العقارات التي تأتي في جودة وتصنيف بين المستويين أ،  ج، فهي جيدة الشكل والمضمون لكنها ليست في مستوى العقارات أ.

للعقارات كذلك تصنيف أشمل على مستوى الحي أو المنطقة العمرانية نفسها، تصنيفا يميز عقارا في حي عن آخرى في حي مغاير.

تقسم الأحياء عقاريا الى ثلاث مستويات: أ، ب، ج،
فالمستوى أ، هو الحي والمنطقة الأرقى الأحدث التي تجذب أرقى السكان وتضم أوفر الخدمات والمرافق، هذا المستوى او هذه المنطقة من المدينة قد تتميز بتفضيلات تنظيمية او تسهيلات خدمية تزيد من الاقبال عليه.

المستوى ج من أحياء المدينة، هو المستوى الأدنى في توفير الخدمات والمرافق والتنظيم، وبالتالي فهو الحي الأقل طلبا من الطبقات المتوسطة والراقية، ولا يلجأ اليه الا المضطرون من الطبقات الفقيرة، وقد تكون هذه الأحياء عشوائية او قد يصل بها الحال الى أن تباع عقاراتها المبنية كأراضي خالية لرفع قيمتها.

من الواضح أن عقارات المستوى ب، هي مابين أ، ج، في التنظيم والخدمات والاقبال عليها كما وكيفا.

إن من يحدد الفارق بين عقار و آخر و أنه في حي ذو مستوى دون آخر، هم المختصون في السوق العقاري، وهذا التحديد ليس مسألة إجماع في الرأي، لكنه يؤخذ عادة بحسب أغلب المتعاملين في السوق. لكن في عقارات واضحة المعالم من حيث الجودة والشكل، فمستوى أ او ج قد يسهل الفصل بينهما سواء في العقار او الحي.

المزيد →

السوق العقاري المفتوح

السوق المفتوح هو سوق يحصل فيه كل من البائع والمشتري على المعلومة الكاملة الصحيحة في الموضوع والمكان والزمان المناسبين.

هذا مفهوم ينطبق على السوق العقاري، فللمشتري فيه ان يطلع على كل العروض العقارية المرغوبة في المكان والزمان الذي يختاره. وله كذلك الاطلاع على كافة التفاصيل، من موقع، ومواصفات، وصور، وخرائط. وله أن يتأكد من الوثائق التي يحتاج اليها من عقود تملك او تأجير او صيانة او ضمانات وغيرها.

للبائع كالمشتري، الحق في عرض عقاره لدى أحد منافذ ووكالات العرض المفتوح. وباستطاعته اظهار عقاره بالصورة والجودة والثقة التي يستحقها. وهو بالطبع له الحق في تحديد سعر البيع لعقاره آخذا في اعتباره اسعار العقارات المماثلة في السوق، او ان يترك السعر مفتوحا للمزايدة او مقدرا بحد أدنى، كما يحب.

البائع في هذا السوق، مطمئن كونه كالجميع مفروض عليهم المساواة في ايضاح المعلومة والمصداقية، دون تحرز او تخوف من ضياع حق او انتهاز منافس.

الكل في هذا السوق خاضع لذات التنظيم ولنفس الآلية، فردا كان او مؤسسة، خاص كان او عام او حكومة، كبير الحجم او الشأن او صغيرا، لا فرق بينهم ولا تفريق في المعاملة. إن سمة العدالة والمساواة تنشر الراحة وتفرض الثقة.

السوق المفتوح ليس مجرد ترف بل هو ضرورة، ليس مدينة فاضلة، لكن ظروف التنافس والحرص على دعم الثقة واستجلاب المستثمرين تفرض وجود السوق المفتوح.

هذا هو السوق العقاري المفتوح، وهذه فائدته وثمرته، هو ليس في بلادي، لكن الأمل في أن يرى النور في سوقها قريبا.

المزيد →

العقارات ثروة تعطيك بقدر عطائك

هل لاحظت أخي القارئ ان عقارين متجاورين في نفس الحي وعلى نفس المساحة من الأرض، قد يبلغ أحدهما عشرة اضعاف الآخر او تزيد، فما السبب؟ ولماذا لا يدرك هذا مالك العقار الأقل ثمنا؟

فلنفرض أنك مالك العقار الأقل منهما ، فما تظن سبب ارتفاع سعر العقار المجاور لعقارك؟

لنترك الاجابة على هذه التساؤلات الآن وننظر في الموضوع من جانب آخر.

نعلم جميعا ان العقار تجارة والتجارة تعطيك بقدر عطائك كما ونوعا، فالمشروع الذي تجتهد في تنفيذه وتنفق عليه وقتك ومالك لن يعود عليك بأقل من جهدك إن كان سليما. وبقدر تقصيرك سيقل العائد.

إن العقار الذي يجتهد فيه مالكه منذ فكرته الأولى ودراسة جدواه الإقتصادية بتكاليفه وعوائده حتى تأجيره او تشغيله ولا يبخل عليه في الجودة والدقة والابداع، لن يخذله عقاره هذا وسيعيد له ماله بقدر جودته وجدواه.
وهذا هو الجواب على التساؤل الأول.

اما صاحب العقار الذي لا يعتني بعقاره تنفيذا ولا تشغيلا ولا صيانة، فلا يتوقع ان يكون هذا العقار وجهة أولية للمستخدمين بشتى انواعهم ونشاطاتهم. بل سيكون وجهتا ثانية او ثالثة او قد تكون الملاذ الأخير المشروط.

آمل أن تكون عقاراتنا هي الخيار الأول للمستثمرين وليست الخيار الأخير.

المزيد →

التخصص في مجال العقار

اصبح العمل العقاري اليوم أكثر حرفية ومهنية وأعلى مستوى في تقديم الخدمات، وذلك نتيجة للممارسة الطويلة وكثرة المنافسين في الأسواق.

لم يعد العمل العقاري مجرد تسويق ( استقبال العروض والبحث عن الطلبات) ، بل أصبح هذا العمل متشعبا كثير التخصصات والمتطلبات في مجالات الخدمات والتمويل والاستثمار. كل مجال منها يضم العديد من التخصصات فالخدمات مثلا تشمل التسويق والتقييم والدراسات العقارية وادارة الأملاك والتشغيل والصيانة. إن كل تخصص منها يعتبر سوق بذاته فيه العديد من الفرص وهو مهنة مجدية وقيمة تدر على من اشتغل بها الخير الكثير.

الحقيقة إن هذا الكلام هو للفت نظر بعض المشتغلين في سوقنا العقاري اليوم ممن تجده رغم صغر حجم نشاطه الا انك تجد مكتوبا على واجهة محله العبارة التالية ( مكتب... للخدمات العقارية والمقاولات والتجارة والاستيراد)، هذه المجالات مجتمعة قد لا تقدر على جمعها شركة قابضة، بل قد تحتاج لاقتصاد دولة لتشغيلها.

آمل، كما أظن، ان طبيعة السوق تتجه بنا كما وجهت غيرنا من الأسواق الى التخصص والتركيز على جودة واحترافية العمل حتى ترتقي خدماتنا العقارية لصالح الفرد والمجتمع.

المزيد →

إجراءات شراء عقار تجاري في الولايات المتحدة

لإتمام صفقة شراء عقار "تجاري" في الولايات المتحدة، فإن الصفقة غالباً تتم بين ثلاثة أطراف رئيسية (البائع ، المشتري، شركة ضمان او شركة توثيق). تمر عملية البيع والشراء بين الأطراف الثلاثة بدأ من عقد البيع بين البائع والمشتري، وتنتهي بصك ملكية المشتري لعقاره. وذلك بحسب المراحل التالية:

1.  يقوم المشتري بتقديم عرض للشراء للبائع او السمسار العقاري، في حال قبل البائع ، يتم توقيع عقد بيع تعتبر وثيقة اتفاق مبدئي بالبيع memorandum of agreement.

2.  يتجه المشتري لشركة ضمان عقاري escrow company, Title officer او عن طريق محامي يقدم الخدمة، مصطحباء العقد ليطلب منها إتمام إجراءات البيع حسب الإجراءات النظامية. تمثل هذه الشركة طرف ثالث محايد يتولى إستلام وتسليم الأموال والوثائق المتعلقة بالعقار بالتنسيق مع جهات التوثيق الحكومية.

3.  يودع المشتري دفعة مقدمة لدى شركة الضمان، وتقوم الشركة بناء عليه باستكمال الاستعلام عن سلامة وثائق العقار والتنسيق مع شركة التأمين والبنوك في حال الحاجة للقروض.

4.  ينسق المشتري مع البنك ويقدم له المستندات اللازمة لتأهيل العقار وبياناته الشخصية، وذلك في حال طلب الاقتراض.

5.  يقوم المشتري بتفحص مستندات العقار كاملة وكذلك الكشف العيني على العقار.

6.    يستكمل كل من البائع والمشتري متطلبات واشتراطات العقد كل فيما يخصه.

7.  يقوم المشتري بإنهاء متطلبات القرض والحصول من البنك على شهادة التزام مبدئي بالإقراض.

8.    يراجع المشتري العقد بصيغته النهائية مراجعة أخيره.

9.  بعد انتهاء مدة النظر والمعاينة والتي عادة تمتد من 30-60 يوماً، يوقع المشتري وثيقة انهاء الصفقة closing statement مع شركة الضمان ويودع باقي المبلغ المتفق عليه.

10.   يستلم البائع بعدها وثيقة الصك deed، ويستلم مفاتيح العقار.

لا يختلف بيع العقار السكني عن التجاري الا في طول المدة وبعض اجراءات الكشف والضمان للعقارات التجارية.

قد تبلغ تكلفة اجراءات البيع لعقار تجاري 3% من قيمة العقار. كما أن مدة اتمام إجراءات بيع العقار التجاري قد تمتد الى شهرين، وهي أطول مرتين الى ثلاث عنها في العقارات السكنية.

المزيد →