علاقة مصطنعة بين أسعار العقارات التجارية والسكنية

علاقة مصطنعة بين أسعار العقارات التجارية والسكنية

ترتبط العقارات التجارية مع السكنية بعلاقة طردية مكانية. فالتوسع العمراني، وزيادة الخدمات، والمرافق، جميعها تزيد من التواجد السكني وبالتالي تواجد العقارات التجارية، كما أن تقلصها يقلل من التواجد السكاني ووجود العقارات التجارية. هذه العلاقة الطردية علاقة سليمة ومنطقية، كما أن انعكاساتها على الأسعار العامة للسوق العقاري تأخذ نمط علاقة طردية مماثلة. لكن ربط أسعار العقارات التجارية مع السكنية بصورة مستقلة لا تبدو منطقية.

الربط بين ارتفاع أسعار العقارات السكنية وارتفاع العقارات التجارية وبنفس النسب تقريباً أمر قد لا يكون سليماً، لأن ما يحدد أسعار العقارات التجارية يختلف عن مثيله في العقارات السكنية. فالعقارات السكنية يحدد سعرها الأساسي التكلفة يضاف لها هامش ربح بحسب مستوى العرض والطلب في السوق، بينما العقارات التجارية تزيد على ذلك بعامل مهم وهو: العائد على العقار. (توجد عوامل أخرى تؤثر على سعر أي عقار مثل الموقع وتوفر الخدمات وظروف البائع والمشتري وسهولة الوصول وغيرها، الا أنها جميعاً تدخل تحت موضوع زيادة العرض والطلب الذي أشرنا اليه)

العائد على العقارات هو ما يمكن للعقار التجاري أن يدره على المالك بصورة دورية (سنوية، او شهرية) من عائد الايجار. حيث أن الهدف الغالب من تملك العقارات التجارية هو هدف استثماري، فإن زيادة العائد على العقار تزيد من سعره ويزيد من اقبال المستثمرين عليه والعكس صحيح. كما مقدار العائد يعتبر أحد التقنيات المهنية التي تعتمد في تقييم عقار تجاري.

زيادة العائد على العقار التجاري او تراجعه هو ما يجب أن يكون العنصر الأساس في تحديد قيمة العقار التجاري وليس ارتفاع سعر العقارات السكنية في المنطقة، فقد يكون ارتفاع العقارات السكنية الناتج عن زيادة الطلب لا يماثل العائد على العقار التجاري، وبالتالي لن يجد العقار التجاري من يشتريه لأنه لن يحقق أراحاً (عائداً) بل سيكون خسارة على مالكه. مما سيؤدي بالسوق العقاري التجاري الى الدخول في مرحلة الركود وقد تنزلق مع الوقت لتدخل مرحلة التراجع العام في الأسعار.

من هنا فإن فكرة تلازم ارتفاع او تراجع العقارات السكنية مع التجارية بنفس النسبة هي فكرة خاطئة اذا اقتصرت فقط على هذا السبب، لكن اذا كان التراجع او الزيادة سمة عامة للاقتصاد وبالتالي السوق العقاري فقد تكون هذه الفكرة صحيحة.

المزيد →

كتاب "Investing in Income Properties, The Big Six Formula for Achieving Wealth in Real Estate"



عنوان الكتاب: Investing in Income Properties, The Big Six Formula for Achieving Wealth in  Real Estate
المؤلف : Kenneth D. Rosen
ترجم للعربية تحت عنوان: الاستثمارات العقارية، ست طرق أساسية لتحقيق ثروة من تجارة العقارات


موضوع الكتاب: التعريف بست عناصر تحقق استثمار العقارات بأنجح الصور.

 العناوين الرئيسية: الكتاب مقسم الى ثلاثة أجزاء تحت العناوين: مفاهيم في الاستثمار العقاري، العناصر الست للنجاح، الاستمرار. كل جزء به عدد الفصول مجموعها أربعة عشر.

ملخص الكتاب:

مضمون الكتاب يدور حول ذكر ست عناصر مرحلية كخطة سير لنجاح أي استثمار عقاري. العناصر الست هي: الموقع، التصميم، المستأجرين، مضاعفة العائد، التمويل، السعر.

أولاً: الموقع؛ اختيار الموقع هو العنصر الأولي والأهم الذي ينبني عليه نجاح باقي عناصر المشروع. لكل حي او منطقة تصنيف يميز ما بين الأحياء الممتازة والأقل، الا أن الكاتب يرى أن تصنيف المنطقة الى أحياء أ،ب،ج هي السمة البارزة في الولايات المتحدة فهو تقسيم عرفي بين العقاريين وليس رسمي. ولكل منطقة خصائص من حيث نوع المباني والخدمات والسكان ومستواهم الاجتماعي ومتطلباتهم للسكن والتجارة والاستثمار، هذه الخصائص تفرض على المستثمر في كل منطقة مراعاتها عند اختيار موقع عقاره.

ثانياً: جودة المبنى والتصميم؛ هذا العنصر له شقين، جودة المبنى، وجودة صميمه. المبنى الاستثماري لابد أن يكون جيداً من الناحية الانشائية سليماً يبقى لأطول مدة ممكنة، كما أنه لابد أن يتميز بتصميم جيد كلما كان مميزاً كان ذلك أدعى لنجاح الاستثمار به وانعكس ذلك على سعره وتسويقه وشروطه التعاقدية. التصميم كذلك يأخذ تصنيف من ثلاثة أ،ب،ج، ويرى الكاتب أن الاستثمار الأنجح للمستثمر العادي هو للمباني من فئة ب في المناطق من الفئة أ .

ثالثاً: المستأجرين؛ حيث أن المستأجرين هم المصدر الأول للإيرادات كان من المهم إيجاد مستأجرين يحافظون على دخل مستمر وبأعلى نسبة ممكنة. ولتفعيل عقود الايجار بأفضل صورة فقد ذكر المؤلف جوانب التحكم بعقود الايجار ورفع مستوى العائد منها من خلال مراجعة: الأسعار والشروط، صافي الايجار والاجمالي، مساحات التأجير، المستأجرين غير المرغوب فيهم، وغير ذلك.

رابعاً: مضاعفة العائد؛ ناقش المؤلف عدد من العناصر التي تساعد على زيادة العائد بما فيها زيادة عقود الايجار، ومنها: تغيير استخدام المبنى، امكانية التوسع، اعادة هيكلة الادارة والصيانة للمبنى، اعادة تصميم او ترميم المبنى، تفحص احتياجات السوق وتوفيرها في المبنى. وقد أو رد المؤلف على بعضها أمثلة من الواقع وكان لها أثر ملحوظ في رفع ايرادات المبنى ورفع قيمته السوقية.

خامساً: التمويل؛ ف هذا العنصر ناقش الكثير من الجوانب المهمة في عملية التمويل من تصحيح السجل الائتماني والتعرف على مميزات واشتراطات مصادر التمويل المختلفة وركز كثيراً على مبدأ "الرافعة المالية Leverage" والذي يهدف الى الاستعانة بالقروض البنكية في الحصول على أعلى عائد استثماري ممكن. كما تحدث عن مزايا السداد المبكر وعيوبه وعن القروض الضارة والنافعة (وهي التي يمكن سدادها بسهولة او تعثر).

سادساً: السعر؛ معرفة السعر المناسب لشراء العقار المراد استثماره. نبه المؤلف على نقطتين مهمتين لابد أن تؤخذ في الاعتبار وهما: الأولى، عبارة "سعر العقار مرتفع" لأن هذه العبارة تطرح سؤالاً "مرتفع بالنسبة لماذا؟" ، أي أنه لابد من تحديد نسبة الارتفاع لمن ولماذا؟ فقد تكون مرتفعة لجهة معينة وعادلة لأخرى. الثانية، أن السعر القديم للعقار ليس هو المحدد لقيمته الحالية، فقد يعرض بائع عقاراً بسعر ضعف الذي اشتراه به ومع ذلك فلايزال العقار مربحاً لمن يشتريه. كما حدد المؤلف عدد من العناصر التي تساعد على معرفة السعر المناسب ومنها: طول فترة التملك، دوافع البيع، صاحب قرار البيع، تعجيل البيع، وغيرها.

اختتم المؤلف الكتاب بجزءً ثالث تحدث فيه عن وسائل المحافظة على العقار بعد شرائه من خلال الادارة الجيدة والصيانة المستمرة حتى يقرر المستثمر انهاء استثماره وبيع العقار. كما سرد بعض الأمثلة الواقعية التي عاصرها كانت ناجحة في استثمار عقارات درت عليها ثروة طائلة فيما بعد وقد كانت تجربته الشخصية إحداها.

   

المزيد →

مبررات زيادة سعر عقار ما عن السوق

إن أي مستثمر بطبعه يطمح لزيادة ربحه برفع سعر عقاره وذلك أمر طبيعي، الا أن هذا الرفع للسعر لابد أن يكون مبرراً حتى يكون مقبولاً والا فإن العقار لن يباع في السوق او سيتأخر بيعه.

سنعرض في مقالنا هذا إثنا عشر مبرراً قد يستغلها بعض الملاك لرفع سعر عقاراتهم عن سعر السوق. قد تجتمع هذه المبررات في عقار ما –وذلك نادر- وقد يتوفر في العقار بعضها. المهم أن زيادة السعر هنا ليست ضرورة على مالك العقار لكنها قد تكون فرصة لزيادة الربح، وأنا هنا لا أدعو للزيادة في الأسعار انما اطرح بعض المبررات التي قد تكون منطقية لحدوث مثل هذه الزيادات.

الأول: الندرة، فالعقار الذي ليس له مثيل أو يقل مثله في السوق فإنه يحظى بزيادة الطلب عليه وبالتالي فهي فرصة للمالك لرفع سعر عقاره استغلاً لهذا الظرف.

الثاني: تزايد الطلب في السوق، قد يزيد الطلب بصورة مفاجأة نتيجة تغير اقتصادي او اجتماعي او سياسي فيقوم الملاك بزيادة أسعار العقارات في هذه المنطقة استغلاً لمثل هذه الفرصة.

الثالث: قلة العرض، قلة المعروض من عقار معين في السوق تؤدي الى تزايد الطلب عليه بصورة طبيعية، مما يزيد في المنافسة فيستغلها المالك لرفع السعر. فمثلاً الأراضي الخالية وسط المدينة كلما قلت زاد الطلب عليها وبالتالي يرتفع سعر المتبقي منها.

الرابع: تغير قوانين التطوير، سواءً أنظمة البناء بزيادة مساحات البناء او تغيير النشاط او غير ذلك، او زيادة الخدمات و المرافق، او أي تغيير للقوانين المنظمة قد يؤدي الى زيادة انتاج العقار او الطلب عليه، مما سيزيد سعر العقار مقابل بيعه.

الخامس: إمكانية التطوير، بعض العقارات قد لا تكون استغلت امكانات بناءها بصورة كاملة مثل بناء عقار دور او دورين في منطقة ذات تصريح أربع أدوار او خمسة. وعقارات أخرى تحتاج لبعض التحسينات او الترميمات ليزيد العائد منها او الطلب عليها، الا أن المالك الحالي قد لا يملك المال او الوقت الكافي او الرغبة او جميعها، فيكون ذلك فرصة امام المشتري، فالمالك في هذه الحالة يزيد في سعر البيع لكن بنسبة أقل من تكلفة الترميمات.

السادس: ارتفاع مستوى المحيط ، الشارع او الحي او المدينة، فبحسب نظرة مالك العقار او نظرة أهل الخبرة في السوق قد يتم رفع السعر تحرياً لارتفاع مستقبلي في مستوى بيئة العقار المحيطة به والمؤثرة عليه.

السابع: زيادة حجم السكان او الخدمات المحيطة، هذه الزيادة ستؤدي بالضرورة الى زيادة الطلب على العقار او الخدمات التي قد يوفرها العقار من الأنشطة المقامة عليه، وبالتالي زيادة العائد على العقار. فيستغل المالك هذه الزيادة لرفع السعر.

الثامن: توقع زيادة أسعار مستقبلية، قد ينتشر في سوق ما اشاعة زيادة اسعار مستقبلية في العقار لأي سبب ما فيستغل ذلك بعض الملاك لزيادة السعر، على سبيل المثال اشاعة خبر دخول مستثمرين أجانب الى السوق قد ترفع الأسعار.

التاسع: استهداف نوع معين من الزبائن، قد يرغب بعض الملاك ببيع عقاراتهم على مستويات معينة من الناس او جنسيات او عرقيات معينة فيلجأ الى زيادة السعر، بحيث لا يؤثر على الفئة المطلوبة لكنه يستبعد فئة لا يرغب فيها لشرائها عقاره.

العاشر: تمييز منتجات عقارية بعينها، هذا المبرر يختلف عن سابقه، حيث أن المالك هنا يزيد في السعر ليس لإستبعاد أحد لكن لإعطاء تصور عن مستوى جودة عقاراته وحفاظاً على علامته التجارية او سمعته في السوق وخلافه.

الحادي عشر: ارتفاع تكلفة العقار، قد يشتري المالك عقاراً ما بتكلفة عالية او ينفق عليه مصاريف كبيرة في البناء او الترميم او الصيانة او التشغيل، فيضطر تعويضاً لخسارته الى رفع سعر البيع عسى أن يعوض بعض خسائره.

الثاني عشر: الاحتكار، وهذا التصرف بعينه غير مبرر ولا يقبل شرعاً ولا عرفاً الا أنه من الأسباب التي تدعو بعض الملاك الى رفع أسعار عقاراتهم، بحيث يقوم تاجر او مجموعة تجار بشراء نوع محدد من العقارات او حي او مخطط بالكامل على أغلبه فيحتكرون العرض لديهم ويتحكمون بالتالي بسعر البيع.

ختاماً، أود التأكيد على أنني لا أتبنى أي من هذه المبررات ولا أدعو اليها، إلا أنني أطرحها كأسباب حاصلة في واقع بعض الأسواق العقارية المحلية والعالمية.

المزيد →

كتاب "Commercial Real Estate Investing For Dummies"

المزيد →

نموذج- آلية عمل تقرير عقاري ميداني

للتقارير العقارية آليات وصيغ ومضامين تختلف بإختلاف الهدف منها، الا أننا نعرض في هذا التقرير نموذج مقترح لآلية اعداد تقرير ميداني لمن اراد الاستفادة منه.

رابط الملف/

آلية عمل تقرير عقاري ميداني

المزيد →

تقرير سوق العقارات التجارية بحي اليرموك-2-1437هـ

الحمد لله رب العالمين وبعد..

هذا تقرير يهدف لإعطاء صورة واضحة عن الحي لغير المختصين فيه، حيث يبين التقرير موقع الحي وأبرز المعالم التي تميزه ، بالإضافة الى بيان اتجاهات النمو في الحي ونسبة التنمية فيه والخدمات وغير ذلك.

         الجدير بالذكر أن هذا التقرير يستعرض جداول تقديرية لأسعار العقارات التجارية في الحي بمختلف أنواعها وبشيئ من التفصيل، كما يقارن هذه الأسعار مع أسعار المؤشر العقاري لوزارة العدل.

          نأمل أن يكون في التقرير المرفق ما يفيد القارئ الكريم، ويسعدنا تلقي ملاحظاتكم على عناويننا المعلنة.

الرابط/
تقرير سوق العقارات التجارية بحي اليرموك

المزيد →

منازل لندن.. بين الاقبال والإحجام

      في ظل ما تشهده مدن محورية حول العالم من تزايد في الطلب على شراء عقارات فإن البعض منها قد بلغ معدلات عالية في الأسعار، لذا فهي تواجه شكوك متزايدة حول وجود فقاعة عقارية قد تؤدي الى هبوط وشيك. من هذه المدن المحورية مدينة لندن البريطانية.

      جاء في مقال للكاتب Shobhit Seth*، أن مدينة لندن تمر منذ قرابة العشر سنوات حتى اليوم بحالة ارتفاع متتالية في أسعار المنازل مما قد يثير مخاوف من حدوث تراجع حاد في الأسعار كما حصل لمناطق متعددة من العالم. في المقال حاول الكاتب الاجابة على التساؤل المهم؛ هل الوقت مناسب اليوم لشراء منزل في لندن؟

     للاجابة على هذا التساؤل استعرض الكاتب حال سوق المنازل في لندن ، ثم طرح رأيه حول الموضوع، وهل السوق مناسب للشراء ام هناك خطورة على أصحاب الدخول المتوسطة بشكل خاص. فكانت خلاصة المقال كما يلي.

           الحد الأدنى للمنازل في المدينة لا يقل بحال عن مبلغ (300.000 £)، وإن قل عن هذه الأسعار فلابد أن يكون في أطراف المدينة.

           ذكرت دراسة لشركة UBS**، أن أسعار المنازل شهدت تضخماً في الأسعار بمعل 7% على مدى عشر سنوات. وأفاد مؤشر الدراسة أن لندن أعلى مدينة بها أسعار مبالغ فيها ومعرضة لفقاعة عقارية. ومؤشر آخر يدل على أن لندن من أقل المدن في الدخل مقابل القيمة، حيث جاءت بعد مدينة هونق كونق.

          أسباب هذا الارتفاع المستمر في الاسعار يعود الى، أن لندن قطب المدن الاوروبية ومركز مالي مهم، أن معدل أسعار المنازل لايزال متماشياً مع معدل دخل الفرد او أقل بقليل، محافظة بريطانيا على عملتها المحلية تجذب كثير من الأجانب للاستثمار في سوقها المحلي. هذه الأسباب وغيرها أدت الى ارتفاع الطلب على المنازل بالمدينة مما حافظ على تصاعد الأسعار حتى الآن.

           نظام إقراض المنازل في بريطانيا يشجع على استمرار الارتفاعات، حيث أن راغب السكن عليه دفع الحد الأدنى من قيمة المنزل نقداً وتقسيط الباقي بوسائل متعددة. عند الاقتراض من البنك او شركة رهن عقاري على المقترض توفير مبلغ مقدم بنسبة 5% من قيمة المنزل والبنك يمول 95% مقابل فائدة مناسبة، في حالات بإمكان المقترض الاستفادة من نظام المساعدة على الشراء “Help to Buy” الحكومي الذي يمول المقترض نسبة مابين 20-40% من القرض دون فوائد. اما الرسوم الحكومية فهي اجمالي تعادل 3.5% كرسوم تسجيل ودمغة. أي أن المشتري قد يدفع مبلغ اجمالي لن يزيد عن نسبة 8.5% من القيمة لشراء منزل في لندن.

          بعد ما ذكر من ملامح رئيسية لسوق المنازل في لندن، اختتم الكاتب مقاله بطرح نظرته الشخصية عن جدوى الشراء في هذا السوق. فذكر أن مساعي الحكومة في دعم فرض التملك في المدينة نجحت في تمويل قرابة 112 الف مقترض بحسب تقرير للـ BBC، مما كان له أثر في رفع معدل الطلب خاصة في الضواحي بالإضافة الى طلب المستثمرين الأجانب فأصبح السوق اليوم مشبع ومتخم بالأسعار. لهذا فإن السوق بحسب الكاتب متجه نحو واحد من خيارين: إما تصحيح يؤدي لتراجع أسعار المنازل، أو الى ضخ مزيد من الأموال لشراء المنازل بأسعارها المتضخمة.

           رجح الكاتب الخيار الثاني حيث يرى أن سياسة الحكومة الحالية نحو تسهيل الاقراض وكذلك حفاظ المدينة على مستواها في جذب المستثمرين سيبقى على حاله. أورد الكاتب أسباب أخرى لما ذهب اليه منها أن المنازل المقترضة دون فوائد (بنسبة تصل الى 50% من قيمة القرض بفضل برنامج الاقراض الحكومي) لن تتأثر مع الوقت بالتراجع نظراً لأسعارها القريبة من السوق.

      ختاماً نقول، بعد الاطلاع على الدراسة التي أعدتها الشركة المختصة UBS ومقال الكاتب ومقالات أخرى مختصة فإننا نظن أن السوق العقاري في لندن واقع الآن في دائرة الفقاعة العقارية إلا أن أثر هذه الفقاعة قد لن يظهر الآن للأسباب التي ذكرها Shobhit، من أهمها محاولات الحكومة في دعم الطلب، بالقروض، وتسهيل الاستثمار الخارجي. الا أن احتمالات تراجع الطلب كبيرة كذلك، بالاضافة الى احتمالات تزايد التخلف عن سداد القروض وهي مسألة مهمة تجعل الشكوك قائمة وأن الشراء في مدينة لندن مخاطرة أقل أحواله حدوث تراجع على المدى المتوسط.

       هنا يبقى التساؤل قائماً لدى القارئ، هل أشتري أم لا ؟. الجواب أن كل صفقة تختلف عن الأخرى فلابد أن تدرس بعينها. وفي ظل هذه الظروف المضطربة تختلف الاجابات بإختلاف، المشتري (مستثمر او محلي)، المنزل (موقعه، ثمنه، ومواصفاته)، كيفية التمويل (نقداً، قرض). ولدراسة ذلك لابد من استشارة أهل الخبرة في السوق اللندنية والقرار الأخير يعود للمشتري نفسه.

 

* رابط المقال/ http://www.investopedia.com/articles/home-london

** UBS ، شركة عقارية عالمية مقرها زيوريخ، سويسرا>

المزيد →