مبررات زيادة سعر عقار ما عن السوق

إن أي مستثمر بطبعه يطمح لزيادة ربحه برفع سعر عقاره وذلك أمر طبيعي، الا أن هذا الرفع للسعر لابد أن يكون مبرراً حتى يكون مقبولاً والا فإن العقار لن يباع في السوق او سيتأخر بيعه.

سنعرض في مقالنا هذا إثنا عشر مبرراً قد يستغلها بعض الملاك لرفع سعر عقاراتهم عن سعر السوق. قد تجتمع هذه المبررات في عقار ما –وذلك نادر- وقد يتوفر في العقار بعضها. المهم أن زيادة السعر هنا ليست ضرورة على مالك العقار لكنها قد تكون فرصة لزيادة الربح، وأنا هنا لا أدعو للزيادة في الأسعار انما اطرح بعض المبررات التي قد تكون منطقية لحدوث مثل هذه الزيادات.

الأول: الندرة، فالعقار الذي ليس له مثيل أو يقل مثله في السوق فإنه يحظى بزيادة الطلب عليه وبالتالي فهي فرصة للمالك لرفع سعر عقاره استغلاً لهذا الظرف.

الثاني: تزايد الطلب في السوق، قد يزيد الطلب بصورة مفاجأة نتيجة تغير اقتصادي او اجتماعي او سياسي فيقوم الملاك بزيادة أسعار العقارات في هذه المنطقة استغلاً لمثل هذه الفرصة.

الثالث: قلة العرض، قلة المعروض من عقار معين في السوق تؤدي الى تزايد الطلب عليه بصورة طبيعية، مما يزيد في المنافسة فيستغلها المالك لرفع السعر. فمثلاً الأراضي الخالية وسط المدينة كلما قلت زاد الطلب عليها وبالتالي يرتفع سعر المتبقي منها.

الرابع: تغير قوانين التطوير، سواءً أنظمة البناء بزيادة مساحات البناء او تغيير النشاط او غير ذلك، او زيادة الخدمات و المرافق، او أي تغيير للقوانين المنظمة قد يؤدي الى زيادة انتاج العقار او الطلب عليه، مما سيزيد سعر العقار مقابل بيعه.

الخامس: إمكانية التطوير، بعض العقارات قد لا تكون استغلت امكانات بناءها بصورة كاملة مثل بناء عقار دور او دورين في منطقة ذات تصريح أربع أدوار او خمسة. وعقارات أخرى تحتاج لبعض التحسينات او الترميمات ليزيد العائد منها او الطلب عليها، الا أن المالك الحالي قد لا يملك المال او الوقت الكافي او الرغبة او جميعها، فيكون ذلك فرصة امام المشتري، فالمالك في هذه الحالة يزيد في سعر البيع لكن بنسبة أقل من تكلفة الترميمات.

السادس: ارتفاع مستوى المحيط ، الشارع او الحي او المدينة، فبحسب نظرة مالك العقار او نظرة أهل الخبرة في السوق قد يتم رفع السعر تحرياً لارتفاع مستقبلي في مستوى بيئة العقار المحيطة به والمؤثرة عليه.

السابع: زيادة حجم السكان او الخدمات المحيطة، هذه الزيادة ستؤدي بالضرورة الى زيادة الطلب على العقار او الخدمات التي قد يوفرها العقار من الأنشطة المقامة عليه، وبالتالي زيادة العائد على العقار. فيستغل المالك هذه الزيادة لرفع السعر.

الثامن: توقع زيادة أسعار مستقبلية، قد ينتشر في سوق ما اشاعة زيادة اسعار مستقبلية في العقار لأي سبب ما فيستغل ذلك بعض الملاك لزيادة السعر، على سبيل المثال اشاعة خبر دخول مستثمرين أجانب الى السوق قد ترفع الأسعار.

التاسع: استهداف نوع معين من الزبائن، قد يرغب بعض الملاك ببيع عقاراتهم على مستويات معينة من الناس او جنسيات او عرقيات معينة فيلجأ الى زيادة السعر، بحيث لا يؤثر على الفئة المطلوبة لكنه يستبعد فئة لا يرغب فيها لشرائها عقاره.

العاشر: تمييز منتجات عقارية بعينها، هذا المبرر يختلف عن سابقه، حيث أن المالك هنا يزيد في السعر ليس لإستبعاد أحد لكن لإعطاء تصور عن مستوى جودة عقاراته وحفاظاً على علامته التجارية او سمعته في السوق وخلافه.

الحادي عشر: ارتفاع تكلفة العقار، قد يشتري المالك عقاراً ما بتكلفة عالية او ينفق عليه مصاريف كبيرة في البناء او الترميم او الصيانة او التشغيل، فيضطر تعويضاً لخسارته الى رفع سعر البيع عسى أن يعوض بعض خسائره.

الثاني عشر: الاحتكار، وهذا التصرف بعينه غير مبرر ولا يقبل شرعاً ولا عرفاً الا أنه من الأسباب التي تدعو بعض الملاك الى رفع أسعار عقاراتهم، بحيث يقوم تاجر او مجموعة تجار بشراء نوع محدد من العقارات او حي او مخطط بالكامل على أغلبه فيحتكرون العرض لديهم ويتحكمون بالتالي بسعر البيع.

ختاماً، أود التأكيد على أنني لا أتبنى أي من هذه المبررات ولا أدعو اليها، إلا أنني أطرحها كأسباب حاصلة في واقع بعض الأسواق العقارية المحلية والعالمية.