كتاب "Investing in Income Properties, The Big Six Formula for Achieving Wealth in Real Estate"



عنوان الكتاب: Investing in Income Properties, The Big Six Formula for Achieving Wealth in  Real Estate
المؤلف : Kenneth D. Rosen
ترجم للعربية تحت عنوان: الاستثمارات العقارية، ست طرق أساسية لتحقيق ثروة من تجارة العقارات


موضوع الكتاب: التعريف بست عناصر تحقق استثمار العقارات بأنجح الصور.

 العناوين الرئيسية: الكتاب مقسم الى ثلاثة أجزاء تحت العناوين: مفاهيم في الاستثمار العقاري، العناصر الست للنجاح، الاستمرار. كل جزء به عدد الفصول مجموعها أربعة عشر.

ملخص الكتاب:

مضمون الكتاب يدور حول ذكر ست عناصر مرحلية كخطة سير لنجاح أي استثمار عقاري. العناصر الست هي: الموقع، التصميم، المستأجرين، مضاعفة العائد، التمويل، السعر.

أولاً: الموقع؛ اختيار الموقع هو العنصر الأولي والأهم الذي ينبني عليه نجاح باقي عناصر المشروع. لكل حي او منطقة تصنيف يميز ما بين الأحياء الممتازة والأقل، الا أن الكاتب يرى أن تصنيف المنطقة الى أحياء أ،ب،ج هي السمة البارزة في الولايات المتحدة فهو تقسيم عرفي بين العقاريين وليس رسمي. ولكل منطقة خصائص من حيث نوع المباني والخدمات والسكان ومستواهم الاجتماعي ومتطلباتهم للسكن والتجارة والاستثمار، هذه الخصائص تفرض على المستثمر في كل منطقة مراعاتها عند اختيار موقع عقاره.

ثانياً: جودة المبنى والتصميم؛ هذا العنصر له شقين، جودة المبنى، وجودة صميمه. المبنى الاستثماري لابد أن يكون جيداً من الناحية الانشائية سليماً يبقى لأطول مدة ممكنة، كما أنه لابد أن يتميز بتصميم جيد كلما كان مميزاً كان ذلك أدعى لنجاح الاستثمار به وانعكس ذلك على سعره وتسويقه وشروطه التعاقدية. التصميم كذلك يأخذ تصنيف من ثلاثة أ،ب،ج، ويرى الكاتب أن الاستثمار الأنجح للمستثمر العادي هو للمباني من فئة ب في المناطق من الفئة أ .

ثالثاً: المستأجرين؛ حيث أن المستأجرين هم المصدر الأول للإيرادات كان من المهم إيجاد مستأجرين يحافظون على دخل مستمر وبأعلى نسبة ممكنة. ولتفعيل عقود الايجار بأفضل صورة فقد ذكر المؤلف جوانب التحكم بعقود الايجار ورفع مستوى العائد منها من خلال مراجعة: الأسعار والشروط، صافي الايجار والاجمالي، مساحات التأجير، المستأجرين غير المرغوب فيهم، وغير ذلك.

رابعاً: مضاعفة العائد؛ ناقش المؤلف عدد من العناصر التي تساعد على زيادة العائد بما فيها زيادة عقود الايجار، ومنها: تغيير استخدام المبنى، امكانية التوسع، اعادة هيكلة الادارة والصيانة للمبنى، اعادة تصميم او ترميم المبنى، تفحص احتياجات السوق وتوفيرها في المبنى. وقد أو رد المؤلف على بعضها أمثلة من الواقع وكان لها أثر ملحوظ في رفع ايرادات المبنى ورفع قيمته السوقية.

خامساً: التمويل؛ ف هذا العنصر ناقش الكثير من الجوانب المهمة في عملية التمويل من تصحيح السجل الائتماني والتعرف على مميزات واشتراطات مصادر التمويل المختلفة وركز كثيراً على مبدأ "الرافعة المالية Leverage" والذي يهدف الى الاستعانة بالقروض البنكية في الحصول على أعلى عائد استثماري ممكن. كما تحدث عن مزايا السداد المبكر وعيوبه وعن القروض الضارة والنافعة (وهي التي يمكن سدادها بسهولة او تعثر).

سادساً: السعر؛ معرفة السعر المناسب لشراء العقار المراد استثماره. نبه المؤلف على نقطتين مهمتين لابد أن تؤخذ في الاعتبار وهما: الأولى، عبارة "سعر العقار مرتفع" لأن هذه العبارة تطرح سؤالاً "مرتفع بالنسبة لماذا؟" ، أي أنه لابد من تحديد نسبة الارتفاع لمن ولماذا؟ فقد تكون مرتفعة لجهة معينة وعادلة لأخرى. الثانية، أن السعر القديم للعقار ليس هو المحدد لقيمته الحالية، فقد يعرض بائع عقاراً بسعر ضعف الذي اشتراه به ومع ذلك فلايزال العقار مربحاً لمن يشتريه. كما حدد المؤلف عدد من العناصر التي تساعد على معرفة السعر المناسب ومنها: طول فترة التملك، دوافع البيع، صاحب قرار البيع، تعجيل البيع، وغيرها.

اختتم المؤلف الكتاب بجزءً ثالث تحدث فيه عن وسائل المحافظة على العقار بعد شرائه من خلال الادارة الجيدة والصيانة المستمرة حتى يقرر المستثمر انهاء استثماره وبيع العقار. كما سرد بعض الأمثلة الواقعية التي عاصرها كانت ناجحة في استثمار عقارات درت عليها ثروة طائلة فيما بعد وقد كانت تجربته الشخصية إحداها.