علاقة مصطنعة بين أسعار العقارات التجارية والسكنية

علاقة مصطنعة بين أسعار العقارات التجارية والسكنية

ترتبط العقارات التجارية مع السكنية بعلاقة طردية مكانية. فالتوسع العمراني، وزيادة الخدمات، والمرافق، جميعها تزيد من التواجد السكني وبالتالي تواجد العقارات التجارية، كما أن تقلصها يقلل من التواجد السكاني ووجود العقارات التجارية. هذه العلاقة الطردية علاقة سليمة ومنطقية، كما أن انعكاساتها على الأسعار العامة للسوق العقاري تأخذ نمط علاقة طردية مماثلة. لكن ربط أسعار العقارات التجارية مع السكنية بصورة مستقلة لا تبدو منطقية.

الربط بين ارتفاع أسعار العقارات السكنية وارتفاع العقارات التجارية وبنفس النسب تقريباً أمر قد لا يكون سليماً، لأن ما يحدد أسعار العقارات التجارية يختلف عن مثيله في العقارات السكنية. فالعقارات السكنية يحدد سعرها الأساسي التكلفة يضاف لها هامش ربح بحسب مستوى العرض والطلب في السوق، بينما العقارات التجارية تزيد على ذلك بعامل مهم وهو: العائد على العقار. (توجد عوامل أخرى تؤثر على سعر أي عقار مثل الموقع وتوفر الخدمات وظروف البائع والمشتري وسهولة الوصول وغيرها، الا أنها جميعاً تدخل تحت موضوع زيادة العرض والطلب الذي أشرنا اليه)

العائد على العقارات هو ما يمكن للعقار التجاري أن يدره على المالك بصورة دورية (سنوية، او شهرية) من عائد الايجار. حيث أن الهدف الغالب من تملك العقارات التجارية هو هدف استثماري، فإن زيادة العائد على العقار تزيد من سعره ويزيد من اقبال المستثمرين عليه والعكس صحيح. كما مقدار العائد يعتبر أحد التقنيات المهنية التي تعتمد في تقييم عقار تجاري.

زيادة العائد على العقار التجاري او تراجعه هو ما يجب أن يكون العنصر الأساس في تحديد قيمة العقار التجاري وليس ارتفاع سعر العقارات السكنية في المنطقة، فقد يكون ارتفاع العقارات السكنية الناتج عن زيادة الطلب لا يماثل العائد على العقار التجاري، وبالتالي لن يجد العقار التجاري من يشتريه لأنه لن يحقق أراحاً (عائداً) بل سيكون خسارة على مالكه. مما سيؤدي بالسوق العقاري التجاري الى الدخول في مرحلة الركود وقد تنزلق مع الوقت لتدخل مرحلة التراجع العام في الأسعار.

من هنا فإن فكرة تلازم ارتفاع او تراجع العقارات السكنية مع التجارية بنفس النسبة هي فكرة خاطئة اذا اقتصرت فقط على هذا السبب، لكن اذا كان التراجع او الزيادة سمة عامة للاقتصاد وبالتالي السوق العقاري فقد تكون هذه الفكرة صحيحة.