القاعدة الذهبية لتحديد الاستثمار العقاري الناجح

عندما يرغب مستثمر في شراء عقار ما، فلابد له من طريقة لمعرفة قيمة ذلك العقار؟ ومقدار الربح؟

هذان السؤالان هما أول وأهم ما يجب أن يتبادر الى ذهن أي مستثمر. أسئلة أخرى أقل أهمية قد يطرحها المستثمر لاحقاً، تتعلق بواقع العقار مثل: الجودة والجدّة والموقع ..الخ، او تتعلق بمستقبل العقار مثل: امكانية زيادة الربحية والمدى الزمني للاستثمار والخطة الاستثمارية.. الخ. أسئلة عديدة تتغير، تزيد وتنقص، تختلف من مستثمر لآخر. لكن يبقى السؤالان الأولان هما الأهم لكل مستثمر، بحيث يقرر بعدهما هل يشتري العقار ام لا، فكيف يستطيع المستثمر الوصول لإجابة سليمة وسهلة على هذين السؤالين؟

يدور الجواب عن السؤالين المذكورين حول القيمة والعائد، بمعنى أن المستثمر عليه أن يحدد القيمة الفعلية للعقار التي سيدفعها ثمناً له، وأن يقدر الربح المادي الناتج عن امتلاك العقار.

حتى يكون الطرح علمياً فستكون اجابتنا بحسب مصطلحات علم الاقتصاد، حيث أن لكل عقار استثماري "سعر بيع price"، "صافي دخلNOI "، بتحديد هذين العنصرين، وتقدير "معدل الرسملة cap rat " لمبيعات العقارات المماثلة في السوق، يستطيع المستثمر تقدير "قيمة عقاره value" ، وبالتالي يقيم ما اذا كانت هذه القيمة مجدية بالنسبة له ام لا.  

وليتضح المقال، سنضرب لذلك مثالاً: اذا وجد مستثمر ما عقاراً تجارياً، معروضاً للبيع بسعر 10.000.000 ريال، وكان دخل ذلك العقار السنوي يساوي 1.000.000 ريال، فهل هذا العقار مجدي بالنسبة للمستثمر ام لا، هل يشتريه ام يبحث عن غيره؟.

للجواب عن هذا، لابد للمستثمر أولا أن يعرف مقدار "معدل الرسملة" لمبيعات العقارات المماثلة لذلك العقار ولنفترض أنها كانت تساوي 10% ، من ثم يستخدم المعادلة التالية:

قيمة العقار = صافي الدخل / معدل الرسملة

             = 1.000.000 / 0.1

             = 10.000.000 ريال

حيث أن العقار معروض بسعر 10.000.000 ريال، وقيمة العقار تساوي ذات المبلغ، اذا فالعقار يستحق هذا السعر، وكلما قل معدل الرسملة في السوق زادت قيمة هذا العقار، وأصبح السعر أقل من قيمته الحقيقية.

بالنسبة لمقدار العائد فهذا يرجع الى نسبة الدخل السنوي الى ثمن العقار المدفوع، وهو في المثال السابق يمثل معدل الرسملة، وللعلم فإن معدل رسملة العقار كلما قلت زادت قيمة العقار. فالعقار الجيد المطلوب في السوق تكون نسبة الرسملة "العائد السنوي عليه" نسبة قليلة. اضرب لذلك مثلا بالعقارات الموجودة في مدينة مكة المكرمة مثلا، كلما كان العقار أقرب للحرم قل معدل رسملته مع زيادة في السعر، فقلة نسبة الرسملة ناتجة عن الطلب العالي للعقار وجودته لذا فالمستثمر يرضى منه بنسبة عائد أقل ما يمكن.

بعد أن يتأكد المستثمر من تحقيق هذه المعادلة للسعر المناسب له بمعدل الرسملة المقبول لديه، فيشتري العقار او يتركه ليبحث عن عقار أكثر مناسبة له.

المزيد →

شفافية السوق العقاري

تعتبر الشفافية من أهم عناصر السوق المفتوح. ويمكن تعريفها بأنها قدرة المستفيد -بائعاً كان او مشتري- على الحصول على المعلومة وتنفيذ المعاملات في الوقت والمكان المناسبين.

الشفافية في التعاملات السوقية تشمل عدة موضوعات كلما كانت متوفرة وميسرة كان السوق أقرب لتحقيق أعلى مستويات الشفافية. من هذه الموضوعات مثلا، ما يتعلق بمقاييس أداء السوق، وقواعد البيانات، تصميم وادارة قوائم العروض العقارية، القوانين والتنظيمات، ومراحل عملية نقل الملكيات. 

تميزت بعض الدول في الوصول الى مستويات عليا في الشفافية مما أدى بها الى استقطاب العديد من الاستثمارات من خارج البلاد، ومنها بريطانيا والولايات المتحدة وكندا والمانيا وغيرها. فكانت تلك الدول في مقدمة وجهات الاستثمار الآمن في الملكيات على مستوى العالم.

وقد سعت بعض المؤسسات العقارية الكبرى لإيجاد مؤشرات لقياس شفافية السوق العقاري على مستوى العالم، ومن تلك المؤسسات شركة Jones Lang LaSalle التي أخذت في اعداد مؤشر سنوي منذ 1999، وهو يقيس اليوم مؤشر الشفافية لعدد 109 أسواق حول العالم، من بينها السعودية التي جاءت في المرتبة 63 بعدد نقاط 3.28 ، ضمن مجموعة "شبه شفافة"، بحسب تصنيف المؤشر. 

يصنف تقرير شفافية السوق العقاري لـ JLL مواضيع المؤشر الى 139 موضوعاً فرعياً، تقع تحت عدد من الموضوعات الرئيسية مثل ما ذكر في بداية المقال.

 

إن أهمية مثل هذه التقارير تأتي لحث وتشجيع الدول على دعم تسهيل تجارة العقارات والمنافسة في ذلك لإستقطاب العدد الأكبر من المستثمرين. وفقد يتسع مدى الشفافية بحيث يستطيع كل شخص أن يعرف معلومات اي عقار في السوق عرض ام لم يعرض، ويعرف حجم التداول الماضي والحالي والمستقبلي، وحجم المبيعات، والعرض والطلب على حد سواء، وذلك كله بضغطة زر من هاتفه المحمول في بيته او مكتبه او حتى سيارته.

في المقابل وكما هي حال معظم الدول، فشفافية السوق امر محدود بالمدى الذي لا يعطل حركته ولا يفقد المحتكرين من كبار التجار تميزهم في الحصول على المعلومة والقدرة على تسهيل الإجراءات في البيع والشراء.

إن ابرز عناصر شفافية السوق العقاري التي يمكن للمستثمر العادي أن يلاحظها بالعين المجردة، توفر قوائم معلنة للعرض والطلب على العقارات، قوائم معلنة للمبيعات وبياناتها، قواعد بيانات كافة العقارات البلدية المدنية والحكومية، سهولة التعرف على الاجراءات والأنظمة ونشرها، وضوح اجراءات البيع والشراء والرسوم والغرامات، أخيراً أن تعرف كمستثمر حقك وكيف تقاضي فيه.

أظن أن أي سوق عقاري وجدة فيه عناصر وموضوعات الشفافية التي ذكرتها وغيرها، ستكون المفضلة للمستثمر والمستهلك العادي إذا كان له خيار بينها وبين أسواق أخرى، وبذلك يكتسب السوق العقاري المحلي ثقة المستثمرين والمتعاملين فيصبح سوق نشط، موثوق، آمن، مطلوب، ومفضل على غيره.

المزيد →

ليس ثمن العقار هو المهم، بل مجمل العائد

لكل عقار نوعان من القيمة ، ثمن أصله، ومقدار العائد عليه، أيا كان مقدار ذلك العائد حتى لو كان يساوي الصفر، او قد يكون بالسالب احياناً. هذه قاعدة تشمل كافة انواع العقارات حتى السكنية.

من جانب آخر، فقد وجدت أن كاتباً مثل Robert Kayosaki يطرح في بعض كتبه ومنها The Business of the 21^st Century فكرة مفادها أن العقار كأي مصدر للدخل قد يكون صاحبه عاملا لديه او مالكاً له.

قدد تتساءل هنا ما الرابط بين الفقرتين السابقتين! فأقول، العقار في ذاته قد لا يكون مصدرا للثروة او مخزنناً لها كما يتوهم البعض، فالمتاجرة في العقارات كأي نشاط تجاري آخر، لها رأس مال وإيرادات ومصروفات، فإذا كانت الايرادات لا تغطي المصروفات باستمرار فذلك حتماً سيؤدي الى تآكل رأس المال، وبالتالي الخسارة لا سمح الله.

بمعنى أن مالك العقار "خاصة التجاري" إذا لم يراعي تكاليف تشغيل عقاره في مقابل ايراداته وعلى المدى الطويل، فسيضطر دون شك الى بيع العقار بالخسارة مع ما تكبده من مصاريف، وهذا المعنى يدخلنا في ما طرحه الكاتب Kayosaki في نظريته بأن يصبح مالك العقار في هذه الحالة يدور في خانة العمل لتغطية المصاريف وتسديد الفواتير، وقد سمى هذه الحالة بمصيدة الفأر.

إن العقارات بأنواعها لابد أن تكون مكلفة في تملكها –الا عقارات الأراضي في بعض الدول- نتيجة الخدمات الموصلة لها ونتيجة استخدامها في الأنشطة المختلفة او مديونيات مالية. فالعمارة التجارية والبرج وناطحة السحاب مثلا، تحتاج لتكاليف صيانة دورية وتشغيل مستمر وترميم مع الزمن. والأسواق التجارية والمجمعات الكبيرة كذلك تحتاج الى مصاريف في التشغيل والصيانة وغيرها، هذه المصاريف إذا أهملت أو لم تستطع الايرادات تغطيتها فإن حال العقار سيتردى والسكان سيفرون ويصبح العقار غير مرغوب وخسارته على مالكه أكثر من فائدته.

ما قد يؤدي بالعقار الى الوصول الى مرحلة الخسارة هما أمران مهمان: قلة الخبرة في ادارة العقار، والاهمال اعتمادا على طول الأمد. حتى لا تكون عبدا مملوكاً لعقارك تسعى جاهداً لسداد فواتيره، فلابد من أن توقن بأن الثمن الذي دفعته في شراء العقار لا يكفي لحفظ ثروتك وأن هذا العقار له مصروفات كما أن له إرادات، وأن الفائدة الإجمالية لقيمة العقار تساوي ( الثمن + [الايرادات –المصروفات] )، أي ثمن العقار بالإضافة الى صافي الايرادات.

المزيد →

"بيت العمر" .. مصطلح تسويقي

"بيت العمر"، عبارة يطلقها كثير من المطورين والمسوقين العقاريين على المساكن التي يسعون حثيثاً لتسويقها. قد يتساءل القارئ، هل في هذا المصطلح عيب من خداع او غرر او كذب؟

إن هذه العبارة تستخدم عادة لرسم صورة تعظم مسألة امتلاك ذلك المسكن، وفي سبيل ذلك التملك فلا مانع من التضحية بالكثير.

دلالة العبارة كأنها توحي بأنه حتى تحظى أيها الزبون –المستهدف من الدعاية- بالعيش الرغيد والرفاهية والاستقرار العائلي و السمو الاجتماعي، فلابد لك من الحصول على هذا البيت، لأنه "بيت العمر"، وكأن فرصتك الوحيدة للفوز بالاستقرار والنجاة من الضياع هي امتلاك ذلك البيت.

قطعاً ليس ذلك صحيحاً بالضرورة، فقد يمتلك الشخص بيتاً مميزا فيه كل المواصفات لينتفع به فترة من الزمن ثم يبيعه ليشتري غيره او قد يتجه اتجاهاً آخر بحسب حاله. وقد يشتري بيتاً في مرحلة ما من حياته لها ظروف ومتطلبات ثم اذا تغيرت الظروف مع الزمن، باعه ليشتري بيتاً آخر يوائم الظروف والزمن الجديد.

فالبيت في ذاته ليس مشروع عمر يفني المريء حياته في ايجاده من العدم ليرفعه الى عنان السماء ثم يتمتع بسكناه حتى يموت. بل البيت موجود لحاجة الانسان وقد يتغير او يزول بزوال هذه الحاجة.

الحقيقة أن استخدام هذا المصطلح يبرر للمسوقين والمقرضين والملاك استغلال سقوط البعض في غيابة هذا الحلم، فيعرضوا عليه جميع المخارج المادية والقانونية حتى لو أدت به الى أن يبقى مكبلا بهذا الحلم بقية حياته، فينقلب مع الزمن كابوساً مفزعاً، ترعبه نتيجة التخلص منه كما ترعبه نتيجة الاستمرار معه حتى النهاية.

لذا فإنني أنصح بعدم ترويج مثل هذا المصطلح "بيت العمر"، في التسويق للمساكن، لما فيه من التغرير بالناس ونشر ثقافة خاطئة مضرة. رأي قد يتفق مع فيه أناس ويختلف آخرون.

المزيد →

تسييل العقارات ميزة ام عيب

تعد صعوبة تسييل العقارات في الوقت والزمان المناسبين، أحد أهم عيوب الاستثمار العقاري، وهذا عيب دون شك، لكن اليس لهذا العيب فائدة ؟
إن طبيعة السوق الحديث تفرض السرعة في التعامل واتخاذ القرار، فالفرص المميزة نادرة وخاطفة وتحتاج الى قرار سريع. فمالك العقار إذا سنحت له فرصة أراد استغلالها ولم يتوفر لديه المال الكافي ولم يستطع بيع عقاره "تسييله" في اقرب وقت، فالفرصة حتما قد فاتته او تكاد.
حالة بيع العقار تعني أن تعرض، تنتظر، تتفق، تبيع، وهذه إجراءات ليس لها مدة محددة، خاصة عرض العقار، فقد تستمر لسنوات أحيانا، فهل المالك على استعداد للانتظار؟
إجراءات بيع العقار قد تقصر في حال الاستعجال لكنها ستفقد المالك كثيرا، وسيضطر الى تنازلات قد تشمل السعر ( قيمة، وقبضا)،  الاشتراطات، الضمانات، او غيرها. كل ذلك في مقابل عامل الوقت.
ما قد يضطر له مالك العقار من تنازلات في مقابل شراء الوقت، حقيقة واقعة بدرجات متفاوته، وهي نتيجة صعوبة تسييل العقار في السوق.
هنا نعود للتساؤل الأول، اليس لهذا العيب ذاته (صعوبة التسييل)، حسنات تميز الاستثمار العقاري عن غيره من الاستثمارات السريعة (كلأسهم والسندات)، بلا.
ما يسمى صعوبة التسييل يعتبر من حسنات التعامل في السوق العقاري، حيث انها تحفظ للسوق عاملين هما الاستقرار، والأمان. لذا فهو عامل ذو حدين حسن ومضر، بحسب الحال.
لذا فالمستثمر هنا عليه الموازنة مابين حاجته للربح السريع والسيولة العاجلة، و إستقرار الأسعار والحفظ من الانهيار السريع. والمسألة هنا ليست إما أو، فقد يجمع المستثمر ما بينهما بنسب متفاوته، كما أن المستثمر بإمكانه الجمع في استثماره ما بين العقارات والأسهم وغيرها من وسائل الاستثمار.

المزيد →

المناطق العقارية ومستوياتها

العقارات منفردة او مجتمعة لها أنواع متباينة متدرجة تصنف الى ثلاث مستويات، أ، ب، ج. تتدرج من المستوى الأعلى أ، الى ب،  ثم ج.

عقارات المستوى أ، عقارات تتصف بأفضل وأعلى المواصفات، فهي عقارات حديثة ذات تصميم وتشطيب ممتاز الى فاخر، تحظى بصيانة وتشغيل ممتاز، يهتم ملاكها بتوفير احدث الخدمات وبيئة العمل الصحية المريحة. في هذا المعنى تمتد اجتهادات الملاك لإبراز جودة المبنى، فمنهم من يختار لتصميمه اسما معماريا مشهورا ومنهم من يحرص على حصوله على جوائز عالمية وشهادات دولية للرفع من مستواه وتعزيز موقعه في السوق. كالفنادق الكبرى، والقصور الفخمة، والأبراج التجارية الراقية.

مباني المستوى ج، هي أقل مستويات المباني العقارية، من حيث الشكل والمضمون، فهي عقارات قديمة ذات تصميم وتشطيب قليل الجودة قليل التكاليف، لا تحظى عادة بصيانة، وتشغيلها ذاتي غير منتظم.

اما عقارات المستوى ب، فهي العقارات التي تأتي في جودة وتصنيف بين المستويين أ،  ج، فهي جيدة الشكل والمضمون لكنها ليست في مستوى العقارات أ.

للعقارات كذلك تصنيف أشمل على مستوى الحي أو المنطقة العمرانية نفسها، تصنيفا يميز عقارا في حي عن آخرى في حي مغاير.

تقسم الأحياء عقاريا الى ثلاث مستويات: أ، ب، ج،
فالمستوى أ، هو الحي والمنطقة الأرقى الأحدث التي تجذب أرقى السكان وتضم أوفر الخدمات والمرافق، هذا المستوى او هذه المنطقة من المدينة قد تتميز بتفضيلات تنظيمية او تسهيلات خدمية تزيد من الاقبال عليه.

المستوى ج من أحياء المدينة، هو المستوى الأدنى في توفير الخدمات والمرافق والتنظيم، وبالتالي فهو الحي الأقل طلبا من الطبقات المتوسطة والراقية، ولا يلجأ اليه الا المضطرون من الطبقات الفقيرة، وقد تكون هذه الأحياء عشوائية او قد يصل بها الحال الى أن تباع عقاراتها المبنية كأراضي خالية لرفع قيمتها.

من الواضح أن عقارات المستوى ب، هي مابين أ، ج، في التنظيم والخدمات والاقبال عليها كما وكيفا.

إن من يحدد الفارق بين عقار و آخر و أنه في حي ذو مستوى دون آخر، هم المختصون في السوق العقاري، وهذا التحديد ليس مسألة إجماع في الرأي، لكنه يؤخذ عادة بحسب أغلب المتعاملين في السوق. لكن في عقارات واضحة المعالم من حيث الجودة والشكل، فمستوى أ او ج قد يسهل الفصل بينهما سواء في العقار او الحي.

المزيد →

السوق العقاري المفتوح

السوق المفتوح هو سوق يحصل فيه كل من البائع والمشتري على المعلومة الكاملة الصحيحة في الموضوع والمكان والزمان المناسبين.

هذا مفهوم ينطبق على السوق العقاري، فللمشتري فيه ان يطلع على كل العروض العقارية المرغوبة في المكان والزمان الذي يختاره. وله كذلك الاطلاع على كافة التفاصيل، من موقع، ومواصفات، وصور، وخرائط. وله أن يتأكد من الوثائق التي يحتاج اليها من عقود تملك او تأجير او صيانة او ضمانات وغيرها.

للبائع كالمشتري، الحق في عرض عقاره لدى أحد منافذ ووكالات العرض المفتوح. وباستطاعته اظهار عقاره بالصورة والجودة والثقة التي يستحقها. وهو بالطبع له الحق في تحديد سعر البيع لعقاره آخذا في اعتباره اسعار العقارات المماثلة في السوق، او ان يترك السعر مفتوحا للمزايدة او مقدرا بحد أدنى، كما يحب.

البائع في هذا السوق، مطمئن كونه كالجميع مفروض عليهم المساواة في ايضاح المعلومة والمصداقية، دون تحرز او تخوف من ضياع حق او انتهاز منافس.

الكل في هذا السوق خاضع لذات التنظيم ولنفس الآلية، فردا كان او مؤسسة، خاص كان او عام او حكومة، كبير الحجم او الشأن او صغيرا، لا فرق بينهم ولا تفريق في المعاملة. إن سمة العدالة والمساواة تنشر الراحة وتفرض الثقة.

السوق المفتوح ليس مجرد ترف بل هو ضرورة، ليس مدينة فاضلة، لكن ظروف التنافس والحرص على دعم الثقة واستجلاب المستثمرين تفرض وجود السوق المفتوح.

هذا هو السوق العقاري المفتوح، وهذه فائدته وثمرته، هو ليس في بلادي، لكن الأمل في أن يرى النور في سوقها قريبا.

المزيد →