العقارات ثروة تعطيك بقدر عطائك

هل لاحظت أخي القارئ ان عقارين متجاورين في نفس الحي وعلى نفس المساحة من الأرض، قد يبلغ أحدهما عشرة اضعاف الآخر او تزيد، فما السبب؟ ولماذا لا يدرك هذا مالك العقار الأقل ثمنا؟

فلنفرض أنك مالك العقار الأقل منهما ، فما تظن سبب ارتفاع سعر العقار المجاور لعقارك؟

لنترك الاجابة على هذه التساؤلات الآن وننظر في الموضوع من جانب آخر.

نعلم جميعا ان العقار تجارة والتجارة تعطيك بقدر عطائك كما ونوعا، فالمشروع الذي تجتهد في تنفيذه وتنفق عليه وقتك ومالك لن يعود عليك بأقل من جهدك إن كان سليما. وبقدر تقصيرك سيقل العائد.

إن العقار الذي يجتهد فيه مالكه منذ فكرته الأولى ودراسة جدواه الإقتصادية بتكاليفه وعوائده حتى تأجيره او تشغيله ولا يبخل عليه في الجودة والدقة والابداع، لن يخذله عقاره هذا وسيعيد له ماله بقدر جودته وجدواه.
وهذا هو الجواب على التساؤل الأول.

اما صاحب العقار الذي لا يعتني بعقاره تنفيذا ولا تشغيلا ولا صيانة، فلا يتوقع ان يكون هذا العقار وجهة أولية للمستخدمين بشتى انواعهم ونشاطاتهم. بل سيكون وجهتا ثانية او ثالثة او قد تكون الملاذ الأخير المشروط.

آمل أن تكون عقاراتنا هي الخيار الأول للمستثمرين وليست الخيار الأخير.

المزيد →

التخصص في مجال العقار

اصبح العمل العقاري اليوم أكثر حرفية ومهنية وأعلى مستوى في تقديم الخدمات، وذلك نتيجة للممارسة الطويلة وكثرة المنافسين في الأسواق.

لم يعد العمل العقاري مجرد تسويق ( استقبال العروض والبحث عن الطلبات) ، بل أصبح هذا العمل متشعبا كثير التخصصات والمتطلبات في مجالات الخدمات والتمويل والاستثمار. كل مجال منها يضم العديد من التخصصات فالخدمات مثلا تشمل التسويق والتقييم والدراسات العقارية وادارة الأملاك والتشغيل والصيانة. إن كل تخصص منها يعتبر سوق بذاته فيه العديد من الفرص وهو مهنة مجدية وقيمة تدر على من اشتغل بها الخير الكثير.

الحقيقة إن هذا الكلام هو للفت نظر بعض المشتغلين في سوقنا العقاري اليوم ممن تجده رغم صغر حجم نشاطه الا انك تجد مكتوبا على واجهة محله العبارة التالية ( مكتب... للخدمات العقارية والمقاولات والتجارة والاستيراد)، هذه المجالات مجتمعة قد لا تقدر على جمعها شركة قابضة، بل قد تحتاج لاقتصاد دولة لتشغيلها.

آمل، كما أظن، ان طبيعة السوق تتجه بنا كما وجهت غيرنا من الأسواق الى التخصص والتركيز على جودة واحترافية العمل حتى ترتقي خدماتنا العقارية لصالح الفرد والمجتمع.

المزيد →

إجراءات شراء عقار تجاري في الولايات المتحدة

لإتمام صفقة شراء عقار "تجاري" في الولايات المتحدة، فإن الصفقة غالباً تتم بين ثلاثة أطراف رئيسية (البائع ، المشتري، شركة ضمان او شركة توثيق). تمر عملية البيع والشراء بين الأطراف الثلاثة بدأ من عقد البيع بين البائع والمشتري، وتنتهي بصك ملكية المشتري لعقاره. وذلك بحسب المراحل التالية:

1.  يقوم المشتري بتقديم عرض للشراء للبائع او السمسار العقاري، في حال قبل البائع ، يتم توقيع عقد بيع تعتبر وثيقة اتفاق مبدئي بالبيع memorandum of agreement.

2.  يتجه المشتري لشركة ضمان عقاري escrow company, Title officer او عن طريق محامي يقدم الخدمة، مصطحباء العقد ليطلب منها إتمام إجراءات البيع حسب الإجراءات النظامية. تمثل هذه الشركة طرف ثالث محايد يتولى إستلام وتسليم الأموال والوثائق المتعلقة بالعقار بالتنسيق مع جهات التوثيق الحكومية.

3.  يودع المشتري دفعة مقدمة لدى شركة الضمان، وتقوم الشركة بناء عليه باستكمال الاستعلام عن سلامة وثائق العقار والتنسيق مع شركة التأمين والبنوك في حال الحاجة للقروض.

4.  ينسق المشتري مع البنك ويقدم له المستندات اللازمة لتأهيل العقار وبياناته الشخصية، وذلك في حال طلب الاقتراض.

5.  يقوم المشتري بتفحص مستندات العقار كاملة وكذلك الكشف العيني على العقار.

6.    يستكمل كل من البائع والمشتري متطلبات واشتراطات العقد كل فيما يخصه.

7.  يقوم المشتري بإنهاء متطلبات القرض والحصول من البنك على شهادة التزام مبدئي بالإقراض.

8.    يراجع المشتري العقد بصيغته النهائية مراجعة أخيره.

9.  بعد انتهاء مدة النظر والمعاينة والتي عادة تمتد من 30-60 يوماً، يوقع المشتري وثيقة انهاء الصفقة closing statement مع شركة الضمان ويودع باقي المبلغ المتفق عليه.

10.   يستلم البائع بعدها وثيقة الصك deed، ويستلم مفاتيح العقار.

لا يختلف بيع العقار السكني عن التجاري الا في طول المدة وبعض اجراءات الكشف والضمان للعقارات التجارية.

قد تبلغ تكلفة اجراءات البيع لعقار تجاري 3% من قيمة العقار. كما أن مدة اتمام إجراءات بيع العقار التجاري قد تمتد الى شهرين، وهي أطول مرتين الى ثلاث عنها في العقارات السكنية.

المزيد →

أثر البيئة الصحية على المكاتب والمباني

تؤكد العديد من الدراسات المختصة في مجال المباني الخضراء والبيئة، أن البيئة الصحية في المباني ومكاتب العمل تؤثر إيجابياً على صحة العاملين وكفاءة انتاجهم.

مما لا شك فيه أن صحة الإنسان تتأثر بدرجات متفاوتة بجودة الجو والبيئة المحيطة، فإذا كان الجو ملوثاً فذلك سيؤدي الى تردي صحة الشخص وبالتالي تراجع في كفاءته الفكرية والحركية وإنتاجيته العامة. ولهذا التردي في الصحة أثر مادي ومعنوي سلبي على انتاج الشركة والمصنع وتراجع في الأرباح وقد يؤدي ذلك الى فشل الشركة.

إحدى التقارير التي أعدتها المنظمة العالمية للمباني الخضراء WGBC بعنوان "Health, Wellbeing & Productivity in Offices" ، خلص الى أن أماكن العمل ذات التهوية الضعيفة ودراجات الحرارة المرتفعة بإستمرار، تؤدي الى تراجع إنتاجية العاملين بنسبة 10%.

كما أن دراسة بعنوان "The Impact of Green Buildings on Cognitive Function "، اختبر فيها باحثون من جامعة هارفرد أثر تحسين جودة الهواء على بيئة العمل. خلصت الدراسة الى أن مضاعفة معدلات التهوية في مكتب عمل نموذجي قد تكلف ما بين 14-40$، بينما في المقابل ستزيد من انتاجية العامل الواحد بمقدار 6,500$ سنوياً. وهذا الفارق في الإنتاجية من المؤكد أن له أثر ايجابي كبير في العائد السنوي الإجمالي للشركة او المؤسسة صاحبة العمل.

هذا التأثير على انتاجية العامل لا ينحصر في كفاءته المهنية والفكرية بل حتى في التزامه بالمداومة على العمل والإبتعاد عن الاجازات المرضية، حيث أن الإجازات المرضية للعاملين في البيئات الصحية تقل بنسبة 35% عن مثيلاتها في البيئات التي لا تراعي الجانب البيئي.

إن تنفيذ التصميم المعماري بصورة تراعي الجانب البيئي السليم لا يستوجب أن يقوم به مالك العقار وحده، بل قد يقوم به صاحب العمل المستأجر لمقر عمله. وذلك في بعض الجوانب غير المكلفة مادياً ومنها على سبيل المثال:

إبقاء المكان دائم التهوية وغير مغلق ، استخدام الدهانات والمفروشات قليلة او منعدمة المركبات العضوية المتطايرة VOCs، زراعة المكان بالنباتات الخضراء، توفير معقمات هواء في المكان، واستخدام منظفات صديقة للبيئة، وغير ذلك.

أخيراً، فإن تنقية الهواء هي المفتاح لبيئة عمل سليمة ومنتجة، مع مراعاة عناصر التصميم البيئي الأخرى التي تعمل على تقليل الهدر في الطاقة، والمياه، والمواد العادمة.

* ملخص لمقال أعده فريق التقارير لدى شركة JLL ، مع شيء من التصرف

 (http://www.jllrealviews.com/trends/workplaces-need-breath-fresh-air/)

المزيد →

تأثير سعر العملة على الإستثمار العقاري

هل يؤثر إرتفاع أو إنخفاض سعر العملة في بلد ما على أسعار العقارات بها؟

الجواب بإختصار هو "نعم"، ولكن كيف؟

الدولار الأمريكي هو العملة العالمية التي تقاس اليها بقية العملات في العالم اليوم، وأحد الأسباب الرئيسية لذلك أن النفط كسلعة مهمة تقيم وتباع فقط بالدولار. كما أن أغلب السلع المتداولة بين الدول تباع كذلك بالدولار. لذا فإن قيمة أي عملة خارج إطار دولتها هي في قوتها الشرائية أمام الدولار، يمثل ذلك ما يسمى بالميزان التجاري للدولة (حجم الصادرات مقابل الواردات).

نعود لنسأل كيف يؤثر ارتفاع او انخفاض العملة على أسعار العقارات داخل البلد؟ في الحقيقة إن كيفية التأثير في أسعار العقارات في البلد ستتم من خلال عاملين مهمين: الأول تغير أسعار مواد البناء المستوردة من الخارج، والثاني تغير عدد وحجم المستثمرين في العقارات من الخارج.

بمعنى، أنه في حال تراجعت قيمة العملة المحلية أمام الدولار، فسيؤدي ذلك لزيادة تكاليف مواد البناء مما سيزيد تكلفة إنشاء العقارات الجديدة وبالتالي إرتفاع أسعار العقارات. كما قد تزيد أعداد المستثمرين من الخارج نتيجة لتراجع سعر العملة المحلية (في حال كانت أنظمة البلد تدعم المستثمرين الأجانب). والعكس صحيح في الحالتين.

من جانب آخر، فإن لتغير سعر العملة أثر كذلك على التضخم في الأسعار. فزيادة قيمة العملة مثلاً قد يؤدي الى تراجع أسعار العقارات او في أقل الأحوال إستقرار الأسعار، بينما تراجع قيمة العملة مقابل الدولار سيؤدي دون شك الى إرتفاع أسعار العقارات.

هذا التأثير للعملة على أسعار العقارات لن يكون سريعاً في كل الأحوال، بل سيحتاج لمدى زمني كلما امتد اتسع أثره. وسبب تأخر ذلك التأثير هو مرتبط بطبيعة حركة التأثير غير المباشرة، فإنشاء عقارات جديدة بمواد مستوردة مرتفعة الثمن وطرحها في السوق، كذلك دخول مستثمرين جدد وزيادة حجم الطلب، بالإضافة الى التضخم الذي سيقلل من قيمة العملة عند شراء العقار، كل ذلك لن يحدث أثراً ملموساً على الأسعار قبل عام على الأقل وقد يتطلب مدة أكثر.

ختاماً فإنه من المهم لفت النظر الى أن تأثير العملة على أسعار العقارات إن كان سلباً فستتطلب معالجته تصحيحاً اقتصادياً كبيراً قد كان السوق والمجتمع في غناً عنه.

المزيد →

علاقة مصطنعة بين أسعار العقارات التجارية والسكنية

علاقة مصطنعة بين أسعار العقارات التجارية والسكنية

ترتبط العقارات التجارية مع السكنية بعلاقة طردية مكانية. فالتوسع العمراني، وزيادة الخدمات، والمرافق، جميعها تزيد من التواجد السكني وبالتالي تواجد العقارات التجارية، كما أن تقلصها يقلل من التواجد السكاني ووجود العقارات التجارية. هذه العلاقة الطردية علاقة سليمة ومنطقية، كما أن انعكاساتها على الأسعار العامة للسوق العقاري تأخذ نمط علاقة طردية مماثلة. لكن ربط أسعار العقارات التجارية مع السكنية بصورة مستقلة لا تبدو منطقية.

الربط بين ارتفاع أسعار العقارات السكنية وارتفاع العقارات التجارية وبنفس النسب تقريباً أمر قد لا يكون سليماً، لأن ما يحدد أسعار العقارات التجارية يختلف عن مثيله في العقارات السكنية. فالعقارات السكنية يحدد سعرها الأساسي التكلفة يضاف لها هامش ربح بحسب مستوى العرض والطلب في السوق، بينما العقارات التجارية تزيد على ذلك بعامل مهم وهو: العائد على العقار. (توجد عوامل أخرى تؤثر على سعر أي عقار مثل الموقع وتوفر الخدمات وظروف البائع والمشتري وسهولة الوصول وغيرها، الا أنها جميعاً تدخل تحت موضوع زيادة العرض والطلب الذي أشرنا اليه)

العائد على العقارات هو ما يمكن للعقار التجاري أن يدره على المالك بصورة دورية (سنوية، او شهرية) من عائد الايجار. حيث أن الهدف الغالب من تملك العقارات التجارية هو هدف استثماري، فإن زيادة العائد على العقار تزيد من سعره ويزيد من اقبال المستثمرين عليه والعكس صحيح. كما مقدار العائد يعتبر أحد التقنيات المهنية التي تعتمد في تقييم عقار تجاري.

زيادة العائد على العقار التجاري او تراجعه هو ما يجب أن يكون العنصر الأساس في تحديد قيمة العقار التجاري وليس ارتفاع سعر العقارات السكنية في المنطقة، فقد يكون ارتفاع العقارات السكنية الناتج عن زيادة الطلب لا يماثل العائد على العقار التجاري، وبالتالي لن يجد العقار التجاري من يشتريه لأنه لن يحقق أراحاً (عائداً) بل سيكون خسارة على مالكه. مما سيؤدي بالسوق العقاري التجاري الى الدخول في مرحلة الركود وقد تنزلق مع الوقت لتدخل مرحلة التراجع العام في الأسعار.

من هنا فإن فكرة تلازم ارتفاع او تراجع العقارات السكنية مع التجارية بنفس النسبة هي فكرة خاطئة اذا اقتصرت فقط على هذا السبب، لكن اذا كان التراجع او الزيادة سمة عامة للاقتصاد وبالتالي السوق العقاري فقد تكون هذه الفكرة صحيحة.

المزيد →

كتاب "Investing in Income Properties, The Big Six Formula for Achieving Wealth in Real Estate"



عنوان الكتاب: Investing in Income Properties, The Big Six Formula for Achieving Wealth in  Real Estate
المؤلف : Kenneth D. Rosen
ترجم للعربية تحت عنوان: الاستثمارات العقارية، ست طرق أساسية لتحقيق ثروة من تجارة العقارات


موضوع الكتاب: التعريف بست عناصر تحقق استثمار العقارات بأنجح الصور.

 العناوين الرئيسية: الكتاب مقسم الى ثلاثة أجزاء تحت العناوين: مفاهيم في الاستثمار العقاري، العناصر الست للنجاح، الاستمرار. كل جزء به عدد الفصول مجموعها أربعة عشر.

ملخص الكتاب:

مضمون الكتاب يدور حول ذكر ست عناصر مرحلية كخطة سير لنجاح أي استثمار عقاري. العناصر الست هي: الموقع، التصميم، المستأجرين، مضاعفة العائد، التمويل، السعر.

أولاً: الموقع؛ اختيار الموقع هو العنصر الأولي والأهم الذي ينبني عليه نجاح باقي عناصر المشروع. لكل حي او منطقة تصنيف يميز ما بين الأحياء الممتازة والأقل، الا أن الكاتب يرى أن تصنيف المنطقة الى أحياء أ،ب،ج هي السمة البارزة في الولايات المتحدة فهو تقسيم عرفي بين العقاريين وليس رسمي. ولكل منطقة خصائص من حيث نوع المباني والخدمات والسكان ومستواهم الاجتماعي ومتطلباتهم للسكن والتجارة والاستثمار، هذه الخصائص تفرض على المستثمر في كل منطقة مراعاتها عند اختيار موقع عقاره.

ثانياً: جودة المبنى والتصميم؛ هذا العنصر له شقين، جودة المبنى، وجودة صميمه. المبنى الاستثماري لابد أن يكون جيداً من الناحية الانشائية سليماً يبقى لأطول مدة ممكنة، كما أنه لابد أن يتميز بتصميم جيد كلما كان مميزاً كان ذلك أدعى لنجاح الاستثمار به وانعكس ذلك على سعره وتسويقه وشروطه التعاقدية. التصميم كذلك يأخذ تصنيف من ثلاثة أ،ب،ج، ويرى الكاتب أن الاستثمار الأنجح للمستثمر العادي هو للمباني من فئة ب في المناطق من الفئة أ .

ثالثاً: المستأجرين؛ حيث أن المستأجرين هم المصدر الأول للإيرادات كان من المهم إيجاد مستأجرين يحافظون على دخل مستمر وبأعلى نسبة ممكنة. ولتفعيل عقود الايجار بأفضل صورة فقد ذكر المؤلف جوانب التحكم بعقود الايجار ورفع مستوى العائد منها من خلال مراجعة: الأسعار والشروط، صافي الايجار والاجمالي، مساحات التأجير، المستأجرين غير المرغوب فيهم، وغير ذلك.

رابعاً: مضاعفة العائد؛ ناقش المؤلف عدد من العناصر التي تساعد على زيادة العائد بما فيها زيادة عقود الايجار، ومنها: تغيير استخدام المبنى، امكانية التوسع، اعادة هيكلة الادارة والصيانة للمبنى، اعادة تصميم او ترميم المبنى، تفحص احتياجات السوق وتوفيرها في المبنى. وقد أو رد المؤلف على بعضها أمثلة من الواقع وكان لها أثر ملحوظ في رفع ايرادات المبنى ورفع قيمته السوقية.

خامساً: التمويل؛ ف هذا العنصر ناقش الكثير من الجوانب المهمة في عملية التمويل من تصحيح السجل الائتماني والتعرف على مميزات واشتراطات مصادر التمويل المختلفة وركز كثيراً على مبدأ "الرافعة المالية Leverage" والذي يهدف الى الاستعانة بالقروض البنكية في الحصول على أعلى عائد استثماري ممكن. كما تحدث عن مزايا السداد المبكر وعيوبه وعن القروض الضارة والنافعة (وهي التي يمكن سدادها بسهولة او تعثر).

سادساً: السعر؛ معرفة السعر المناسب لشراء العقار المراد استثماره. نبه المؤلف على نقطتين مهمتين لابد أن تؤخذ في الاعتبار وهما: الأولى، عبارة "سعر العقار مرتفع" لأن هذه العبارة تطرح سؤالاً "مرتفع بالنسبة لماذا؟" ، أي أنه لابد من تحديد نسبة الارتفاع لمن ولماذا؟ فقد تكون مرتفعة لجهة معينة وعادلة لأخرى. الثانية، أن السعر القديم للعقار ليس هو المحدد لقيمته الحالية، فقد يعرض بائع عقاراً بسعر ضعف الذي اشتراه به ومع ذلك فلايزال العقار مربحاً لمن يشتريه. كما حدد المؤلف عدد من العناصر التي تساعد على معرفة السعر المناسب ومنها: طول فترة التملك، دوافع البيع، صاحب قرار البيع، تعجيل البيع، وغيرها.

اختتم المؤلف الكتاب بجزءً ثالث تحدث فيه عن وسائل المحافظة على العقار بعد شرائه من خلال الادارة الجيدة والصيانة المستمرة حتى يقرر المستثمر انهاء استثماره وبيع العقار. كما سرد بعض الأمثلة الواقعية التي عاصرها كانت ناجحة في استثمار عقارات درت عليها ثروة طائلة فيما بعد وقد كانت تجربته الشخصية إحداها.

   

المزيد →