المناطق العقارية ومستوياتها

العقارات منفردة او مجتمعة لها أنواع متباينة متدرجة تصنف الى ثلاث مستويات، أ، ب، ج. تتدرج من المستوى الأعلى أ، الى ب،  ثم ج.

عقارات المستوى أ، عقارات تتصف بأفضل وأعلى المواصفات، فهي عقارات حديثة ذات تصميم وتشطيب ممتاز الى فاخر، تحظى بصيانة وتشغيل ممتاز، يهتم ملاكها بتوفير احدث الخدمات وبيئة العمل الصحية المريحة. في هذا المعنى تمتد اجتهادات الملاك لإبراز جودة المبنى، فمنهم من يختار لتصميمه اسما معماريا مشهورا ومنهم من يحرص على حصوله على جوائز عالمية وشهادات دولية للرفع من مستواه وتعزيز موقعه في السوق. كالفنادق الكبرى، والقصور الفخمة، والأبراج التجارية الراقية.

مباني المستوى ج، هي أقل مستويات المباني العقارية، من حيث الشكل والمضمون، فهي عقارات قديمة ذات تصميم وتشطيب قليل الجودة قليل التكاليف، لا تحظى عادة بصيانة، وتشغيلها ذاتي غير منتظم.

اما عقارات المستوى ب، فهي العقارات التي تأتي في جودة وتصنيف بين المستويين أ،  ج، فهي جيدة الشكل والمضمون لكنها ليست في مستوى العقارات أ.

للعقارات كذلك تصنيف أشمل على مستوى الحي أو المنطقة العمرانية نفسها، تصنيفا يميز عقارا في حي عن آخرى في حي مغاير.

تقسم الأحياء عقاريا الى ثلاث مستويات: أ، ب، ج،
فالمستوى أ، هو الحي والمنطقة الأرقى الأحدث التي تجذب أرقى السكان وتضم أوفر الخدمات والمرافق، هذا المستوى او هذه المنطقة من المدينة قد تتميز بتفضيلات تنظيمية او تسهيلات خدمية تزيد من الاقبال عليه.

المستوى ج من أحياء المدينة، هو المستوى الأدنى في توفير الخدمات والمرافق والتنظيم، وبالتالي فهو الحي الأقل طلبا من الطبقات المتوسطة والراقية، ولا يلجأ اليه الا المضطرون من الطبقات الفقيرة، وقد تكون هذه الأحياء عشوائية او قد يصل بها الحال الى أن تباع عقاراتها المبنية كأراضي خالية لرفع قيمتها.

من الواضح أن عقارات المستوى ب، هي مابين أ، ج، في التنظيم والخدمات والاقبال عليها كما وكيفا.

إن من يحدد الفارق بين عقار و آخر و أنه في حي ذو مستوى دون آخر، هم المختصون في السوق العقاري، وهذا التحديد ليس مسألة إجماع في الرأي، لكنه يؤخذ عادة بحسب أغلب المتعاملين في السوق. لكن في عقارات واضحة المعالم من حيث الجودة والشكل، فمستوى أ او ج قد يسهل الفصل بينهما سواء في العقار او الحي.

المزيد →

السوق العقاري المفتوح

السوق المفتوح هو سوق يحصل فيه كل من البائع والمشتري على المعلومة الكاملة الصحيحة في الموضوع والمكان والزمان المناسبين.

هذا مفهوم ينطبق على السوق العقاري، فللمشتري فيه ان يطلع على كل العروض العقارية المرغوبة في المكان والزمان الذي يختاره. وله كذلك الاطلاع على كافة التفاصيل، من موقع، ومواصفات، وصور، وخرائط. وله أن يتأكد من الوثائق التي يحتاج اليها من عقود تملك او تأجير او صيانة او ضمانات وغيرها.

للبائع كالمشتري، الحق في عرض عقاره لدى أحد منافذ ووكالات العرض المفتوح. وباستطاعته اظهار عقاره بالصورة والجودة والثقة التي يستحقها. وهو بالطبع له الحق في تحديد سعر البيع لعقاره آخذا في اعتباره اسعار العقارات المماثلة في السوق، او ان يترك السعر مفتوحا للمزايدة او مقدرا بحد أدنى، كما يحب.

البائع في هذا السوق، مطمئن كونه كالجميع مفروض عليهم المساواة في ايضاح المعلومة والمصداقية، دون تحرز او تخوف من ضياع حق او انتهاز منافس.

الكل في هذا السوق خاضع لذات التنظيم ولنفس الآلية، فردا كان او مؤسسة، خاص كان او عام او حكومة، كبير الحجم او الشأن او صغيرا، لا فرق بينهم ولا تفريق في المعاملة. إن سمة العدالة والمساواة تنشر الراحة وتفرض الثقة.

السوق المفتوح ليس مجرد ترف بل هو ضرورة، ليس مدينة فاضلة، لكن ظروف التنافس والحرص على دعم الثقة واستجلاب المستثمرين تفرض وجود السوق المفتوح.

هذا هو السوق العقاري المفتوح، وهذه فائدته وثمرته، هو ليس في بلادي، لكن الأمل في أن يرى النور في سوقها قريبا.

المزيد →

العقارات ثروة تعطيك بقدر عطائك

هل لاحظت أخي القارئ ان عقارين متجاورين في نفس الحي وعلى نفس المساحة من الأرض، قد يبلغ أحدهما عشرة اضعاف الآخر او تزيد، فما السبب؟ ولماذا لا يدرك هذا مالك العقار الأقل ثمنا؟

فلنفرض أنك مالك العقار الأقل منهما ، فما تظن سبب ارتفاع سعر العقار المجاور لعقارك؟

لنترك الاجابة على هذه التساؤلات الآن وننظر في الموضوع من جانب آخر.

نعلم جميعا ان العقار تجارة والتجارة تعطيك بقدر عطائك كما ونوعا، فالمشروع الذي تجتهد في تنفيذه وتنفق عليه وقتك ومالك لن يعود عليك بأقل من جهدك إن كان سليما. وبقدر تقصيرك سيقل العائد.

إن العقار الذي يجتهد فيه مالكه منذ فكرته الأولى ودراسة جدواه الإقتصادية بتكاليفه وعوائده حتى تأجيره او تشغيله ولا يبخل عليه في الجودة والدقة والابداع، لن يخذله عقاره هذا وسيعيد له ماله بقدر جودته وجدواه.
وهذا هو الجواب على التساؤل الأول.

اما صاحب العقار الذي لا يعتني بعقاره تنفيذا ولا تشغيلا ولا صيانة، فلا يتوقع ان يكون هذا العقار وجهة أولية للمستخدمين بشتى انواعهم ونشاطاتهم. بل سيكون وجهتا ثانية او ثالثة او قد تكون الملاذ الأخير المشروط.

آمل أن تكون عقاراتنا هي الخيار الأول للمستثمرين وليست الخيار الأخير.

المزيد →

التخصص في مجال العقار

اصبح العمل العقاري اليوم أكثر حرفية ومهنية وأعلى مستوى في تقديم الخدمات، وذلك نتيجة للممارسة الطويلة وكثرة المنافسين في الأسواق.

لم يعد العمل العقاري مجرد تسويق ( استقبال العروض والبحث عن الطلبات) ، بل أصبح هذا العمل متشعبا كثير التخصصات والمتطلبات في مجالات الخدمات والتمويل والاستثمار. كل مجال منها يضم العديد من التخصصات فالخدمات مثلا تشمل التسويق والتقييم والدراسات العقارية وادارة الأملاك والتشغيل والصيانة. إن كل تخصص منها يعتبر سوق بذاته فيه العديد من الفرص وهو مهنة مجدية وقيمة تدر على من اشتغل بها الخير الكثير.

الحقيقة إن هذا الكلام هو للفت نظر بعض المشتغلين في سوقنا العقاري اليوم ممن تجده رغم صغر حجم نشاطه الا انك تجد مكتوبا على واجهة محله العبارة التالية ( مكتب... للخدمات العقارية والمقاولات والتجارة والاستيراد)، هذه المجالات مجتمعة قد لا تقدر على جمعها شركة قابضة، بل قد تحتاج لاقتصاد دولة لتشغيلها.

آمل، كما أظن، ان طبيعة السوق تتجه بنا كما وجهت غيرنا من الأسواق الى التخصص والتركيز على جودة واحترافية العمل حتى ترتقي خدماتنا العقارية لصالح الفرد والمجتمع.

المزيد →

إجراءات شراء عقار تجاري في الولايات المتحدة

لإتمام صفقة شراء عقار "تجاري" في الولايات المتحدة، فإن الصفقة غالباً تتم بين ثلاثة أطراف رئيسية (البائع ، المشتري، شركة ضمان او شركة توثيق). تمر عملية البيع والشراء بين الأطراف الثلاثة بدأ من عقد البيع بين البائع والمشتري، وتنتهي بصك ملكية المشتري لعقاره. وذلك بحسب المراحل التالية:

1.  يقوم المشتري بتقديم عرض للشراء للبائع او السمسار العقاري، في حال قبل البائع ، يتم توقيع عقد بيع تعتبر وثيقة اتفاق مبدئي بالبيع memorandum of agreement.

2.  يتجه المشتري لشركة ضمان عقاري escrow company, Title officer او عن طريق محامي يقدم الخدمة، مصطحباء العقد ليطلب منها إتمام إجراءات البيع حسب الإجراءات النظامية. تمثل هذه الشركة طرف ثالث محايد يتولى إستلام وتسليم الأموال والوثائق المتعلقة بالعقار بالتنسيق مع جهات التوثيق الحكومية.

3.  يودع المشتري دفعة مقدمة لدى شركة الضمان، وتقوم الشركة بناء عليه باستكمال الاستعلام عن سلامة وثائق العقار والتنسيق مع شركة التأمين والبنوك في حال الحاجة للقروض.

4.  ينسق المشتري مع البنك ويقدم له المستندات اللازمة لتأهيل العقار وبياناته الشخصية، وذلك في حال طلب الاقتراض.

5.  يقوم المشتري بتفحص مستندات العقار كاملة وكذلك الكشف العيني على العقار.

6.    يستكمل كل من البائع والمشتري متطلبات واشتراطات العقد كل فيما يخصه.

7.  يقوم المشتري بإنهاء متطلبات القرض والحصول من البنك على شهادة التزام مبدئي بالإقراض.

8.    يراجع المشتري العقد بصيغته النهائية مراجعة أخيره.

9.  بعد انتهاء مدة النظر والمعاينة والتي عادة تمتد من 30-60 يوماً، يوقع المشتري وثيقة انهاء الصفقة closing statement مع شركة الضمان ويودع باقي المبلغ المتفق عليه.

10.   يستلم البائع بعدها وثيقة الصك deed، ويستلم مفاتيح العقار.

لا يختلف بيع العقار السكني عن التجاري الا في طول المدة وبعض اجراءات الكشف والضمان للعقارات التجارية.

قد تبلغ تكلفة اجراءات البيع لعقار تجاري 3% من قيمة العقار. كما أن مدة اتمام إجراءات بيع العقار التجاري قد تمتد الى شهرين، وهي أطول مرتين الى ثلاث عنها في العقارات السكنية.

المزيد →

أثر البيئة الصحية على المكاتب والمباني

تؤكد العديد من الدراسات المختصة في مجال المباني الخضراء والبيئة، أن البيئة الصحية في المباني ومكاتب العمل تؤثر إيجابياً على صحة العاملين وكفاءة انتاجهم.

مما لا شك فيه أن صحة الإنسان تتأثر بدرجات متفاوتة بجودة الجو والبيئة المحيطة، فإذا كان الجو ملوثاً فذلك سيؤدي الى تردي صحة الشخص وبالتالي تراجع في كفاءته الفكرية والحركية وإنتاجيته العامة. ولهذا التردي في الصحة أثر مادي ومعنوي سلبي على انتاج الشركة والمصنع وتراجع في الأرباح وقد يؤدي ذلك الى فشل الشركة.

إحدى التقارير التي أعدتها المنظمة العالمية للمباني الخضراء WGBC بعنوان "Health, Wellbeing & Productivity in Offices" ، خلص الى أن أماكن العمل ذات التهوية الضعيفة ودراجات الحرارة المرتفعة بإستمرار، تؤدي الى تراجع إنتاجية العاملين بنسبة 10%.

كما أن دراسة بعنوان "The Impact of Green Buildings on Cognitive Function "، اختبر فيها باحثون من جامعة هارفرد أثر تحسين جودة الهواء على بيئة العمل. خلصت الدراسة الى أن مضاعفة معدلات التهوية في مكتب عمل نموذجي قد تكلف ما بين 14-40$، بينما في المقابل ستزيد من انتاجية العامل الواحد بمقدار 6,500$ سنوياً. وهذا الفارق في الإنتاجية من المؤكد أن له أثر ايجابي كبير في العائد السنوي الإجمالي للشركة او المؤسسة صاحبة العمل.

هذا التأثير على انتاجية العامل لا ينحصر في كفاءته المهنية والفكرية بل حتى في التزامه بالمداومة على العمل والإبتعاد عن الاجازات المرضية، حيث أن الإجازات المرضية للعاملين في البيئات الصحية تقل بنسبة 35% عن مثيلاتها في البيئات التي لا تراعي الجانب البيئي.

إن تنفيذ التصميم المعماري بصورة تراعي الجانب البيئي السليم لا يستوجب أن يقوم به مالك العقار وحده، بل قد يقوم به صاحب العمل المستأجر لمقر عمله. وذلك في بعض الجوانب غير المكلفة مادياً ومنها على سبيل المثال:

إبقاء المكان دائم التهوية وغير مغلق ، استخدام الدهانات والمفروشات قليلة او منعدمة المركبات العضوية المتطايرة VOCs، زراعة المكان بالنباتات الخضراء، توفير معقمات هواء في المكان، واستخدام منظفات صديقة للبيئة، وغير ذلك.

أخيراً، فإن تنقية الهواء هي المفتاح لبيئة عمل سليمة ومنتجة، مع مراعاة عناصر التصميم البيئي الأخرى التي تعمل على تقليل الهدر في الطاقة، والمياه، والمواد العادمة.

* ملخص لمقال أعده فريق التقارير لدى شركة JLL ، مع شيء من التصرف

 (http://www.jllrealviews.com/trends/workplaces-need-breath-fresh-air/)

المزيد →

تأثير سعر العملة على الإستثمار العقاري

هل يؤثر إرتفاع أو إنخفاض سعر العملة في بلد ما على أسعار العقارات بها؟

الجواب بإختصار هو "نعم"، ولكن كيف؟

الدولار الأمريكي هو العملة العالمية التي تقاس اليها بقية العملات في العالم اليوم، وأحد الأسباب الرئيسية لذلك أن النفط كسلعة مهمة تقيم وتباع فقط بالدولار. كما أن أغلب السلع المتداولة بين الدول تباع كذلك بالدولار. لذا فإن قيمة أي عملة خارج إطار دولتها هي في قوتها الشرائية أمام الدولار، يمثل ذلك ما يسمى بالميزان التجاري للدولة (حجم الصادرات مقابل الواردات).

نعود لنسأل كيف يؤثر ارتفاع او انخفاض العملة على أسعار العقارات داخل البلد؟ في الحقيقة إن كيفية التأثير في أسعار العقارات في البلد ستتم من خلال عاملين مهمين: الأول تغير أسعار مواد البناء المستوردة من الخارج، والثاني تغير عدد وحجم المستثمرين في العقارات من الخارج.

بمعنى، أنه في حال تراجعت قيمة العملة المحلية أمام الدولار، فسيؤدي ذلك لزيادة تكاليف مواد البناء مما سيزيد تكلفة إنشاء العقارات الجديدة وبالتالي إرتفاع أسعار العقارات. كما قد تزيد أعداد المستثمرين من الخارج نتيجة لتراجع سعر العملة المحلية (في حال كانت أنظمة البلد تدعم المستثمرين الأجانب). والعكس صحيح في الحالتين.

من جانب آخر، فإن لتغير سعر العملة أثر كذلك على التضخم في الأسعار. فزيادة قيمة العملة مثلاً قد يؤدي الى تراجع أسعار العقارات او في أقل الأحوال إستقرار الأسعار، بينما تراجع قيمة العملة مقابل الدولار سيؤدي دون شك الى إرتفاع أسعار العقارات.

هذا التأثير للعملة على أسعار العقارات لن يكون سريعاً في كل الأحوال، بل سيحتاج لمدى زمني كلما امتد اتسع أثره. وسبب تأخر ذلك التأثير هو مرتبط بطبيعة حركة التأثير غير المباشرة، فإنشاء عقارات جديدة بمواد مستوردة مرتفعة الثمن وطرحها في السوق، كذلك دخول مستثمرين جدد وزيادة حجم الطلب، بالإضافة الى التضخم الذي سيقلل من قيمة العملة عند شراء العقار، كل ذلك لن يحدث أثراً ملموساً على الأسعار قبل عام على الأقل وقد يتطلب مدة أكثر.

ختاماً فإنه من المهم لفت النظر الى أن تأثير العملة على أسعار العقارات إن كان سلباً فستتطلب معالجته تصحيحاً اقتصادياً كبيراً قد كان السوق والمجتمع في غناً عنه.

المزيد →